2018年01月14日

アパートローン急減速

 気が付けば年あけてもう半月経ちます。はやいものです。ちょっと時間ができたので記事を投下してみます。


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 さて、昨年度からじわじわと融資締め付けがすすんできて、実際に2017年7〜9月期のアパートローンの新規融資額は20.5%減の8591億円。2017年1~3月期は0.9%減、翌4~6月期は14.4%減で、マイナス幅が拡大し、4月の新年度(2017年)から実際にアパートローンのジャブジャブ状態は締められてきていることが数字上もはっきりしてきました。

「アパートローン」が急減速 過剰融資めぐり監視強化、需要も一巡 (Sankei Biz 2018.1.12)
http://www.sankeibiz.jp/business/news/180112/bse1801120500001-n1.htm

 日銀の時系列統計データ(http://www.stat-search.boj.or.jp/index.html)で最新の不動産融資残高をみてみると、2017年3月期から72兆円〜73兆円で頭打ちになっています。

日銀データ.jpg

 昨年11月に発表された平成29事務年度 金融行政方針でも不動産融資に対してのコメントがチクりと入っていて金融庁の本気度が伝わってきます。

kinyuuchoushishinn2018.jpg
  平成29事務年度金融行政方針 22ページより
 (http://www.fsa.go.jp/news/29/2017StrategicDirection.pdf

 マスコミも少しずつ不動産投資の危険を示唆する記事を昨年からあちこちで出してきており金融庁からのアドバルーンがあげられていることが感じられます。

 融資が締められるということは買い手がいなくなって物件の価格が下落していくということです。ここ1〜2年にフルローンなどで物件を買わされた人達はそのまま持っていても返済に持ち出しがでてきて首がしまっていき、売り逃げるにも借入の金額には遠くおよばず売る事もできないという状況に陥っていくことが想定されます。

 これ以上、不動産投資バブルが膨らむと被害者がもっと増えるので、市場を正常化すること自体は間違った政策ではないですが、物件をサンタメ業者からジャンピングキャッチさせられた人達はかなり厳しい状況に追いやられると予想されます。


 まるもりは基本、素人が大型のRCを持って運営するというのは危険だと思っています。なにせ税金が高い。エレベータなどついているとメンテナンス料などの維持費がばかになりません。エレベーターが老朽化して付け替えなんていったら千万単位でかかります。揚水のためのポンプや上水タンクなどついていたら、この維持管理も大変です。共用部の電気代も馬鹿にならないですし、漏水などでの修理費だって木造なら10万にもなりませんが、RCだと数百万かかります。

 そしてなにより出口戦略が難しいということがあります。木造の2階建てのアパートなら最悪解体しても数百万ですから更地にして宅地業者が買い取るという出口がありますので価格さえ下げれば買う人はいますけど、中古のRCは壊すだけでも数千万から億単位かかる場合もありますし、持っていても維持費と税金で金がでていくだけの建物と化せばだれも買う人はいません。(なんで越後湯沢のリゾートマンションが10万でも売れないかと同じ理由です。)

 そうなる前に見極めて売り逃げできるのか。不動産は基本ババ抜きににています。老朽化し利益を生まない建物になる前にどうやって売り逃げるのか。


 前も書きましたが投資というのは投入した金額以上の上りがでて初めて成功といえます。


 売却金額+所有していた間の家賃総額>購入金額+税金+諸処の経費 にして初めて成功といえるのです。


 売却金額が大きく購入金額を下回っていたらそれまでの家賃収入の利益などすっとんでしまいますし、家賃であがった見かけ上の収入の増加で税金もいきなり高額になります。


 その間に入った家賃がたとえ月数千万でも数億でも途中経過は全く関係ありません。


 ここで中長期的に本当に利益を得られる人はかなり限られると考えた方がいいと思います。


 上場企業でも簡単に土地の価格の変動でとぶこの業界。第3者の甘い言葉にほだされて泥沼にはまらないようにしていきたいものです。


 

 



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posted by まるもり at 19:49
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