2015年03月03日

中古の区分物件を売却するか賃貸をつづけるか?



 小生のブログを読んで下さる読者の方から時々質問のメールをいただきます。


 自分も自分の知識でできる限りのお答えをさせていただいているのですが大家業は5年目の駆け出しなので至らない点もあるかもしれません。そこで公開の許可があった方のものをブログで公開して、読者の方にも意見をきけたらと思い新たにカテゴリーを追加してみました。で、許可をいただいたSK様からのご質問。

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 はるか昔の会社員時代に、とある理由から区分所有のマンションを買って、ローン支払いの為ずっと賃貸していましたが、3月末で退去されることとなりました。今、残債の区分所有のマンションを売るか賃貸に出すかでとても迷っています。不動産会社の方に相談すると、皆さん売却を薦めます。
 築30年位のマンションなので、賃貸に出すならリフォームに200万円程かけないとならないと言われました。
まるもりさんなら、売却してノーローンでオーナーの道を歩まれるでしょうか?

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 これに対してのまるもりは以下の通りのお返事を書かせていただきました。

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SK様

 メールありがとうございます。基本的には売主に不利でも有利でも不動産屋さんは売却をすすめると思います。売買が成立して売却価格の3%、両手仲介なら6%の仲介手数料が入りますので....。仲介業者さんは売買が成立しないとおまんまの食い上げなので...。

 それはおいておいて、ご質問の件ですが、まるもり個人の意見として参考までにしていただければ、築30年の区分であれば残債を支払ってお金が残るのであれば売却の方向で考えると思います。

 ブログでも述べていますが、不動産は売却したときに初めて利益が確定します。最初に投資した金額>売却までに賃貸で得られた家賃収入-それまでにかかった経費+売却金額であったならば途中いくら家賃が入ってきてもその投資は失敗と考えられます。(何もしなかった方がお金が残っている)

 まるもりの今のスタンスは入手時の費用分を家賃で回収して、あとはいくらで売れても利益がでるというところで売り逃げるという考えです。

 アパートの立て直しなんか大変ですし、老朽化して更地にしようにも住人を立ち退かせるのは非常に大変で素人がうまくできる仕事ではありません。

 築30年とすれば今後売却するのは困難になってくると考えられます。それに物件の賃貸としての競争力もおちていきます。空室の間は管理費などは持ち出しになりますし、そうこうしていくうちに大規模修繕などでそれなりの修繕費がかかったりしてくるでしょう。
 阪神大震災の時のマンションの修繕で住人がもめたりなどというのは話題になったことがありました。なにか災害があって建物に損害がでると売却自体が困難になる可能性もあります。

 この不動産投資ブームで物件価格は上昇しており、SK様の物件も今後ババ化していくであろうことが見え始めていると考えますので今が売り逃げ時ではないかと考えます。(でもそれで残債が無くなってお金が手元にのこれはこの区分の投資は成功といえると思います。不動産投資って儲かっているように見えて損している人も多いんですよ。)

 そして資金をためておいて、今のこの高騰の時期に借金をして物件を購入した人たちが4−5年後に首がしまって投げ売りしたり、銀行の融資が不動産に関してきびしくなって物件が下落したところを狙って投資を考えるのがよいと思います。

 つまり、今が売り時だろうとまるもりは考えます。(買い時ではありません。←ここ大事です。)
 
 少しは参考になりましたでしょうか。

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 とまるもりはSK様に、現在の市況の状況や所有物件の現状を考えると売却に分があるのではとアドバイスさせていただきました。


 これはまるもりの個人的な意見なので、ベテランの不動産投資家の方では違う意見を出される方もいらっしゃるかもしれません。読者の皆様の様々な意見をきければと思います。我こそはと思われる方はコメント欄にご意見をいただければ幸いです。


 また今後も読者の方でまるもりにこれを聞きたいなどありましたらブログのメールアドレスにメッセージ送ってください。できる範囲でお答えできればと考えております。


 今後も読者の方々の温かいご支援よろしくお願いします。


 ご質問を送ってくださり、公開を許可していただいたSK様に重ねてお礼申し上げます。




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posted by まるもり at 21:52| Comment(2) | 読者の方からのご質問 | 更新情報をチェックする
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