2016年09月11日

新築なんて埋まらないよ...。(ハウスメーカーのは特に...。)

 
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 ええと、この題名なんですが、まるもりが入居者募集で営業に行っていた時に仲介業者さんがぼそっと言った一言です。(まあ今の時期はなかなか埋まらないし、顔つなぎで時々回っている時の話なんですが..。)


 ほんと、北関東は悲惨なようですよ。決して賃貸需要がない地域ではないんですが...。


「本当に似た様な物件を近くにあちらこちらに建てているんだからどうしようもないよね....。(1年間に新築された物件を出して)ここなんか1年間ずっと全空きだよ、結局全然反響なくて1万ずつ全部家賃落としても入居者ないしさ.....。


 今年に入っての新築も全然はいらないね。新築なのに広告費だすんでお願いしますって管理会社がくるんだから....。これかなり厳しいよね....。


 ちょっと前はC社があちこちにたてて、ほとんど入らなくて2年で契約切られて大家さんえらい目にあって、結構問題になってC社は撤退したけど、今はD社がやっててさ.....。もうたぶん、どこも厳しいよね。ほとんど持ち出しなんじゃないかな.....。多分早々に首しまってくるよね.....。


 しかもあれやこれや補修費をなにかにつけて請求されて大家から吸い取るんだから....。


 家賃相場もどんどん落ちて、借主も家賃交渉が最近は当たり前になってきているしね...。本当にこれから先どうなるかわからないよ......。」


 背筋が冷たくなるような現状ですが......。これどうやら北関東だけの話ではなさそうです...。


 しくじり日記 その8 ~ 満室なんて夢物語 ~も合わせて読んでもらうといいのですが......。


 TAS 2016年7月レポート

 図11の新築のみの空室率のグラフをみてみると....。

TAS7月レポート.jpg

 築12か月の物件のグラフなので1年経過すると対象からはずれますのでこれが新築の空室率の平均ということではありません。

新築物件の空室率の計算モデルケース.jpg
  ↑ 数は物件ごとの空室です。


 新築時が空室率100%ですから、12カ月経過して空室率0%になった場合、均等に新築の物件が建築されていたと仮定すると空室率は50%になります。(実際には建築される時期の偏りもあるでしょうし、埋まるのは主に繁忙期ですからこんな形になることはないのですが....。数字の評価としてのイメージをつかむとするとということで.......。)


 で、実際のデータを見てみると10年前の空室率は40%前後。だいたい1年たてば新築はほぼ満室になっていたのだろうと想定されます。(50%より低かったわけなので1年たたずしてほとんど満室になっていたのでしょう.....。)


 ところが昨年から今年にかけて急激に悪化し、神奈川県では空室率は90%を超えているという恐ろしいデータになっています。先ほどのように均等に毎月新築物件が建てられていたと想定すると1年後の空室率は80%前後となります。つまり1年経っても20%前後しか埋まっていないということです。


 つまり1年待っても1室も埋まらないような物件があふれかえってきているってことですから....。


 まあそうですよね。もともと賃貸に入っている人ってよっぽどのことがなければあまり転居しようとしないわけで....。(引っ越すのも手間も時間もお金もかかるわけですから...。)現状の物件で充足しているところにむりやり新築たてたってそこに引っ越してくるわけないですもの....。


 転入してくる人口があまりないところに新築たてたって、周りのアパートからそこに高めの家賃を払って移ろうなんて人がでるわけないし、新たに入ってくる人に似た様なスペックの新築がたくさんあれば買い手市場になるのは当たり前だし....。


 都心以外は.....。新築やるとするとかなり他と差別化しないと本当に厳しそうです。


 30年保証なんていうけど、途中で契約切って大家を切り捨ててもメーカー自体が30年後も倒産して無くなっていたりってこともありえるのではないかというくらい厳しそうですよ....。

  

 


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posted by まるもり at 21:07| Comment(2) | TrackBack(0) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする

2016年08月15日

あなたの不動産投資の行先は?  (900回目の投稿)

 ブログをつづけて2年余り....。気が付くと900回目の投稿記事になります....。読者の皆様、小生の駄文にお付き合いいただき心より感謝いたします。あと、今日は終戦記念日ですね。国の為に命を捧げた先人達の冥福をお祈りいたします。

 
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 さて、気が付くと今回が900回目の投稿になります。多くの大御所がいる中でまだまだというところですがとりあえずよく続いているなとちょっと自分でも少し驚いています。


 狼閣下のブログに触発されて始めた当ブログ、最近の不動産投資ブームへの問題提起をしたいという衝動的な勢いで始めてしまいなんとなくここまできてしまいました。


 自分の中では2棟目の購入とそこを満室にして経営がだいぶ安定したところまで書ければいいなと考えています。(今、話は平成25年2月ですが、平成26年の夏くらいまでの話で終わりにする予定です。)


 うーん、だらだら書いているのでいつそこに到達することやら.....。


 さてもう大家さんで頑張っていらっしゃる方にはまるもりがいうのはおこがましいので、これから不動産投資を始められようとされている皆さんへ(900回目の投稿迎えさせていただいた感謝として)メッセージを...。


 不動産投資って基本的に簡単には(←ここ大事です)儲かりません。(だから業者は自分ではやらないで、何も知識がない他人に買わせて仲介手数料とか、管理料で稼ごうとするんです。)成功している大家さんって、もちろん時代の流れや運を味方につけたっていうこともありますけど本当に大変な努力と苦労をしてそこまできているはずなんです。


 また儲かっている人って表立って儲かっているっていいません。だって他人にそんな話をしたっていいことないですから。(たかられるか、変な人が寄ってくるだけですから.....。)儲かるからいっしょにやろうよなどというのはあなたを巻き込むことでその人が得することがあることの方が多いです。


 それに不動産投資は投資とはいいますが、基本的には事業です。土地や建物を所有してそれをどう運営していくのか。物件を取得すればゴールではありません。そこからスタートなんです。


 しかも、建物や、土地(立地)は生き物です。年々、劣化していく建物、景気で左右される人口動態(大学や工場が撤退していきなり閑古鳥とか)。


 最初に得られた家賃収入は次の入居者の時は間違いなく下がります。また経年劣化した建物は基本的にはババ抜きでだれかが買ってくれる価値があるうちに売り逃げする必要があります。


 だって老朽化した賃貸物件の入居者を立ち退かせて更地にするのだって素人じゃ簡単にはできませんから。


 この人口減で空き屋や空き室がどんどん増えていく中で、どうやっても賃貸業界自体が縮小していくであろうことはおおいに予想できます。ですから将来状況によっては無理な規模の拡大はしないこともまるもりは考えています。


 実際、不動産投資は現金だけでやっていますが、全力投球ではありません。資産の分散投資の1つにとどめるレベルにしています。(もう一つの分散投資でヴァンネットやっていたんですがあっちは飛んでしまいました.....。トホホ......。)今のところはうまく回っていますが、また失敗して全面撤退てな可能性もなきにしもあらずと思っています。


 結局、なんでもそうなんですが不動産投資も途中経過は関係ないんです。上がってなんぼっていうところがあるので利回りがいくらとかキャッシュフローが月100万とか200万てあまり意味ないということはわかっておいた方がいいと思います。(この言葉の意味がわからない状況で不動産投資はやらない方がいいです。)


 また、不動産投資に融資が出る見込みのある人って多分高属性の人が多いと思うんですが、そう言う人達って基本的にお行儀のいい人としか付き合ったことないと思うんです。勤めている会社のブランドで顧客がセレクトされているんですね。


 まるもりも驚きましたが、不動産業界はもちろん立派な方もたくさんいますが、常識が通じない人がたくさんいます。これで仕事として成立してしまうのか?みたいな場面も結構あります。


 そういう人達ときちっとやりあって、自分の意見をきっちり通せますか?


 不動産投資を始めようと考えている方にはこの奮闘記を最初から読んでみて、自分だったらどうするだろうって考えてもらえる材料にしてもらえればと思っています。


 うーん。とりとめなくなってしまいましたが、結局、また(不動産投資なんてするもんじゃないよって言っているような)思いっきりネガティブブログになっているような......。


 ええと、ここまで読んでもらってありがとうございます。まあ、とりあえず、これから不動産投資をされようとしている方の参考にしていただけるよう今後も頑張りますのでひきつづき応援よろしくお願いいたします。






 今日はお祝いがてらに、これからもがんばれポチしてほしいじゃん。(まあ駄文すぎてポチする気が起こらないという突っ込みは抜きにして....。)

  
  

 


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posted by まるもり at 21:44| Comment(4) | TrackBack(0) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする

2016年06月04日

首都圏の空室率(2016年は......。)

 
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 トヨタグループの株式会社 タス。 不動産に関わる情報を分析、収集している会社です。


 定期的に住宅指標などを作成して会員に配布しています。(以前のバックナンバーは無料で公開しているようです。⇒TAS-MAP

空室率(タス).jpg

 バックナンバーの2015年8月期のレポートでも悪化が進む首都圏新築賃貸住宅市場と銘打ったレポートがだされていますが、6月1日の日経新聞に引用されたTASのレポートはやはり衝撃的です。

日経空室率.jpg


 首都圏の空室率が急上昇というタスが発表した2016年3月の賃貸住宅の空室率は東京23区で33.68%、神奈川県では35.54%、千葉県では34.12%、埼玉県では30.90%となっています。(23区以外の都内は31.44%)


 このグラフの恐ろしいところは、スケールが月単位なんです。5年とか10年かかってでないくて、半年~1年での急激なこの空室率の悪化....。


 相続税対策を名目にあちらこちらで新築されているアパート、これが急激な供給過剰を生んでしまい、周辺に従前から建ってるアパートの空きが増えるだけでなく、新築で建てた物件そのものも空室が目立つようになってきているようです。


 当然、これらの新築アパートのメーカーさん、客付けのプロではありません。まるもりがお世話になっているK商事さん。古くからの不動産屋さんで地元の情報が入ってきて、あそこの姑さん、息子夫婦と仲がうまくいってなくてアパートさがしているらしいとか、知り合いの方の物件の相談とか、ネット経由でない情報で、きめ細やかな客付けをしてくれます。これらのメーカーにそのように客付けするような力量はありません。


 しかしながら、オーナーから家賃保証制度分も建築料に上乗せして、すでに利益はオーナーさんから吸い取って確保しているとはいえ、自社の家賃保証制度での出費をできるだけ抑えたいところ......。部屋はなんとか埋めてしまいたい。募集家賃を安く設定してでも埋めてしまおうとして、周辺の中古アパートの賃料と新築アパートの賃料に差が無くなり結果的に周辺の賃料相場まで荒らしているという状況.....。


 まるで中国の不動産投資のマンションのゴーストタウン化がアパートで再現されているような状態です。


 まあ、立地や物件の競争力があるところは保たれるのでしょうが、首都圏の賃貸経営も広告料数か月とかフリーレント4,5カ月とか、阿鼻叫喚の札幌の賃貸市場のような状況になっていってしまうのかもしれませんね......。


 大体、家賃30年保証といっても、契約更新ごとに保証家賃は引き下げられるや、なにかにつけて設備のメンテナンス料で吸い取られるは、企業の栄養源になるだけなんですが....。そもそもその会社が30年後もあるとは限らないですしね......。


 建設業、ゼネコン、デベロッパー、有名どころも結構倒産しているのがこの業界ですから.....。


 5年後から10年後、中古賃貸物件が捨て値でバーゲンセールされるようになるのかもしれないですね....。
 

 まあ、そのころは一層、賃貸需要は落ちるでしょうから採算ベースに乗るものは慎重に選ぶ必要はあるでしょうが.....。

 


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 うーん。今日はネガティブブログ全開なんじゃん。

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posted by まるもり at 20:33| Comment(0) | TrackBack(0) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする
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