ブログを書きつつ、不動産投資を考える。

　なんとなく、今日の閣下のブログを読んで後追い的に記事を....。

　
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　さてさてまるもりのドタバタ劇が延々と続いていますが、読んでいてうんざりしてしまうのではないかと思います。（いや、最初から最後まで一気に読むのはかなり大変だと思います.....。駄文だし....。）


　元はといえば、まともにフォローするつもりもその力もない業者さんの言いなりになって（プロのいうことに従っていれば大丈夫だろうという根拠のない信頼。こちらが信頼すればそれに応えてくれるだろうという期待。）気が付けば、とんでもない入居者に占拠されて、それに収拾をつけるのに2年近くかかってしまいます。


　平成23年の年末にSさんに契約もなにもない状態で入り込まれ、アパートそのものが乗っ取られかけるというおそろしい状況からスタートすることになったまるもり....。七転八倒しながら経営の主導権を回復してどうやらこうやらまともに経営できるようになっていきます。


　数十年地元で不動産業をやっている業者さんにもこんなひどいことになっているのは見たことがないといわれるほどの惨状....。事実は小説より奇なりとはよく言ったものです。これが読者の皆さんにとって笑い事であればいいのです.....。


　ともかく、この不動産業界というのは誠実な業者さんもいらっしゃるのですが、ダメな方はとことんダメです。その、世間一般の常識が通じないというか、大丈夫なの？っていうこともあります。


　入居者の方も千差万別です。本当の危ない人は危ないですし、その場限りの言い逃れでのらりくらりという人もいらっしゃいます。


　不動産投資は、株やREITなどと違い、事業です。始めたら、すべては自己責任ですし、自分で対応し、決断していかなくてはいけません。まるもりほどひどいことになる人は少ないと思いますが、様々なトラブル（家賃滞納、入居者間トラブル、騒音、ゴミ問題、施設の老朽化、水漏れ、雨漏り、シロアリなどの問題 etc...。）にすべて対応していかなくてはいけません。


　会社では組織にまもられていますが、事業を始めた以上、誰も守ってくれません。自分で決断していかなくてはいけないのです。


　だから30年借り上げなんて考えているんだという方は、地主さんが5度殺されるのエントリーを読んでください。そのからくりを十分理解しておいた方がいいです。大体、その保証する会社が30年後もあるかの保証なんかないですよね？


　基本的に他人に色々委託すれば委託するほど、利益は吸い取られ、自分で何もできない状態では言いなりになるしかなくなり、骨までしゃぶられる結果になるんです。


　その上、借金をして不動産投資をするということは、株でいえば信用取引をするのと同じ事です。信用取引も反対売買して決済しないと損益確定しないですよね。不動産投資だって、最終的に物件を売却して損益を確定しないとその投資が成功したか失敗したかなんて確定しませんから。（ここ大事です。）


　特に中古のRCは維持に膨大な経費と税金がかかる上に、壊して更地にするのに数千万かかりますから素人のカモ以外はだれも買ってくれませんから。赤字を垂れ流しても売る事もできなくなりますよ。（言っている意味わかりますか？）いくらインカムゲインやキャッシュフローが数千万あっても税金や維持費、最終的な後始末で全部ふっとぶ可能性もありますから。（途中、いくらキャッシュフローでても途中経過にすぎないってことです。）


　いかに融資を獲得するかってことも大事かもしれませんが、物件を所有したらそれがゴールではないですから。そこで初めてスタートなんです。そこからどうやって運営して、最終的に売り逃げるか。売り逃げたときに利益が確保できるか。それが大事なんです。


　株は、その会社が成長すれば株価は上昇しますけど、一回、買った物件は年月とともに市場価値も競争力も落ちていき、維持費や修繕費も年々かかるようになっていきます。その状況下で売り時を見極めないといけません。


　銀行さんは物件の価値やそれがうまく運営できて、出口戦略まで見通せるから、物件の担保価値を認めてるからお金を貸すんではないです。年収制限をかけているってことは、物件でなく、あなたの給与所得を担保にしますよってことなんです。物件に貸せるんだったら、融資の年収制限があるっておかしいでしょ。うまくいかなきゃあんたの給料から回収するよってことなんです。


　売買の仲介業者さんは、物件をさがしているっていえば理由をつけて今は買い時って100人が100人いつでもいいます。だって、仲介業者さんは物件の価値やあなたの10年後の将来のことなんかどうでもいいんです。関心があるのは、契約がうまく成約してもらえる手数料のことだけですから。手数料かせがなきゃ、食っていけないんですから.....。


　相続税対策や不動産投資ブームで物件が高騰し、オリンピックやなんやで人件費も高騰しているこの時期になんの戦略もなく、業者の言いなりで不動産投資を始めたらどんなことになるか....。業者さんは本当にその気になれば素人の投資家なんか赤子の手をひねるより簡単にはめ込むことできるんですから....。


　あなたが汗水たらして稼いだお金を業者の栄養に吸い取られないように、下手な借金をして苦悩をかかえこまないことにならないようにしてください。


　億単位の借金は人生を狂わせます。愛する家族の寝顔でもみて本当にその投資はただしいのかよく考えてください。ゴールデンウィーク残り少なくなり、閣下の今日の記事をよんで後追いですが一気に思うところをかいてみました。

　　
　


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　なんだか勢いで一気に書いてしまったじゃん。

不動産投資ブーム

　12月19日のクローズアップ現代、狼閣下の記事の後追いになりますが...。

　
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　12月19日のクローズアップ現代....。


　最近の不動産投資ブームについてやっていました。





　さて、ネガティブ全開のまるもりの解釈を述べさせていただきますね。


　空中族は不動産価格が上昇しているときはいいでしょうが、相場が下がり始めると大変でしょうね。短期間での売買ですから利益を出しても税金も結構とられるでしょうし、どこでババ抜きゲームから撤退するかが勝負でしょう。


　仲介業者さんにとっては億単位の物件で短期に売買契約をたくさんとれるわけですからうま〜。ですよね。（1億の物件契約一発で、片手３％で300万、両手６％で600万）ゴールドラッシュでは採掘する人よりスコップ売る人の方が儲かるを地でいくような.....。


　仲介さんの「判断の速さにおどろかされます....。」という言葉の裏に19800万の3%なら600万弱、6%両手なら1200万ゴッチャンです。という心の声が聞こえてきませんか？


　セミナー講師をしていた2億1千万で年間1200万の家賃収入の区分所有の人。区分で管理費やら修繕積立金やらとられて効率悪い印象なんですけど、それでも投資の５％くらいの運用ですか？これ税金とられて借金の返済して手残りどれくらい残るんでしょうか？あっそうか、それでセミナー講師をしてちょっと稼いでいるんですね？


　マンションのメガ大家さん。13億の投資物件で1億の年間家賃収入。築何年くらいの物件なのかもわからないんですが......。


　これだけの規模の物件なので管理会社に丸投げでしょうから管理会社への管理費払って、税金も結構とられて、固定資産税、エレベーター管理費、浄水のくみ上げポンプなどの施設の維持費などどうなっているかは見えませんが...。家賃収入だけで評価するのは危険ですよね。


　実際に色々な経費と税金を払って1億の内どれくらい残るんでしょうか...。銀行金利はなかり優遇されていますが...。ギガ大家さんが福岡が投資の舞台として絶好の場所と言っていましたけど札幌ほどではないにせよ、福岡もかなり賃貸激戦地だとおもうんですが....。


　まるもり的にはこの人たち本当に10年後生き残れているのかしらとちょっと心配になりました。（その投資資金の３％はおいしく仲介業者さんが仲介手数料としていただいているわけなんですが....。）
　

　さて2棟の賃貸物件で持ち出しがでてきたため、借り入れして物件をふやそうとするサラリーマン大家さん。


　不動産投資失敗のブログでとりあげたこの方が1件目で採算がとれなくなったので2件目で挽回しようとしてドツボにはまっていましたが.....。この人と同じ思考回路になってしまったんでしょうか.....。

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某○○大家のカモになってしまったのか....。
　→　http://moneyblog.berichest.com/

　早大出て金融勤務の高属性のサラリーマンだった方。金持ち父さんに感化され、某○○大家セミナーに参加。2007年春、さいたま市のバス便15分の物件を紹介、営業の同行すらしてもらえず、自分だけで物件を見に行き、夜チラ見しただけで、一晩悩んで翌日○○大家のファイナンスアレンジでフルローン、奥さん保障人にして9200万で買い付けてしまう。 バス便築20年で満室9.3%、2室空室。そっから管理手数料と金利と税金引いて超赤字スタート。


2008年夏、今度は札幌市の新築をほぼフルローンで契約、それから二年、札幌の賃貸事情は全国最悪（札幌って平気で3か月～6か月仲介の広告費とられるらしい。ともかく供給過多になっていてかなりの力量ないと採算とれない地域なのだが...。）状況は悪化の一途。


　奥さんとも離婚して会社もやめて.....。どうなってしまったのでしょうか.....。

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　そして借金におわれて、全物件を売り払って600万の借金を返済するはめになった女性...。


　その借金と赤字を埋めるために払った給料からの持ち出しのお金はおいしく、仲介業者さんと銀行さんがいただいているわけなんですが....。


　投資は生活資金に手をつけないでやるものであって、借金をして不動産投資をするのは株式で信用取引をするのとリスクはあまりかわりません。そのリスクを背負って勝ち抜くにはそれなりの実力が必要です。（本当に成功している大家さんは皆さんすごい努力されていますよ...。）


　今成功しているように見えている人も状況がかわれば落とし穴にはまるのが現実。業者の口車にのせられて後戻りができなくなってしまわないようによくよく考えて不動産投資を検討してもらえればと思います.....。

　
　


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2022年問題

　オリンピック関係や豊洲問題でガタガタしていますが、オリンピック前に消費税増税が計画され、オリンピック後の景気が心配されます。それに加えて不動産投資に関して心配されている2022年問題についてちょっと書いてみます。

　
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　生産緑地をご存じでしょうか。


　3大都市圏の市街化区域の農地が対象になっているのですが、市街化区域は本来、街づくり推進するために設定されていますので農地でも宅地並みの固定資産税が課せられます。これですと農業を行って生計をたてている世帯では農業が立ちいかなくなってしまいます。（農業で生計たてるために必要な土地って結構広いですから、市街地にあたるようなところで農業をしている土地に宅地並みの課税をされたらとんでもない税金になるのは想像できますよね。）


　そこで生産緑地としての指定を設け、固定資産税を一般の農地同等まで軽減する制度が生産緑地法です。


　簡単にまとめると生産緑地とは

・　指定要件　　500ｍ2以上の農地で農業の継続が可能（用水路、排水路が整備されているなど）である土地。
・　対象地域　　3大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）の市街化区域の農地
・　指定による効果　　農業が継続されれば相続税の納税猶予がうけられる。市街化区域内でも固定資産税が一般の農地並み（宅地の数百分の１程度）に軽減される。
・　指定による制限　　農地として管理されなくてはならず宅地造成や建物建築はできなくなる。
・　指定の解除　　主たる農業従事者の死亡などによる農業継続が困難となった場合、または指定から３０年以上経過したのち地方自治体の首長に買い取りを申し入れることができそれにより解除される。


　法律文書では「市町村長に対し、国土交通省令で定める様式の書面をもつて、当該生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出ることができる。」とされているものの、予算不足などの理由から実際に買い取りしてもらえるケースはほぼありません。

　そうなると固定資産税が跳ね上がるため所有者は土地を維持できず、市場に売りに出さざろう得なくなります。申請から３か月の経過をもって農地転用などの手続きを行えば建物の建築も可能で自由に売買できる土地になります。


　この生産緑地ですが生産緑地法が改正された1991年に指定された多くの生産緑地が指定から３０年を迎えるのが２０２２年です。


　固定資産税が大幅に軽減されるとはいえ、農業を行っている事業者も高齢となっている中、農業以外に使えない土地を持て余していた人達が生産緑地の指定解除を一斉に行ったら.....。多量の宅地が市場に流れ込んでくる可能性があります。


　国交省の平成２６年都市計画現況調査をみると生産緑地の総面積は全国で13653.7haとなっています。20%を道路に使うとして109229600㎡を1宅地120㎡で割ってみると3大都市圏に91万戸分の宅地が供給される可能性があります。


　もちろん、30年経過しても農業を継続する方もいるのですべて宅地化されるわけではないですが.....。


　ただ、現在の住宅総数6063万戸のうち、空き屋が820万戸という状況で更なる宅地が供給されたとすると....。宅地の地価の下落は避けられない可能性が高いです。


　土地を仕入れるメインプレイヤーは建売住宅ビルダー、立地が良ければマンション分譲業者となるでしょうが、多くの土地に買い手がつかずに、叩き売りになる事も考えられます。相続税の税法改正につづく特需と考えている業者さんも多いようですが...。


　賃貸市場にも影響は多大と思われます。先祖代々の土地はなかなか手放せないとなれば宅地にするとしても賃貸住宅での活用を考える人が多いはず....。そこにサブリーズ業者が食いついたら、ますます賃貸市場は供給過剰になる可能性があります。


　建築業者は2022年の生産緑地指定解除を絶好の商機として狙っているところも多いという話ですが...。賃貸市場はますます厳しい状況を迎える可能性もありそうです.....。


　でも力のある人は市街地の物件を安価に調達していくのかもしれませんが....。


　先行きの見通しはなかなかつきませんが、ここ7，8年は大きな変動がつづきそうですね。

　
　


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