2018年01月14日

アパートローン急減速

 気が付けば年あけてもう半月経ちます。はやいものです。ちょっと時間ができたので記事を投下してみます。


不動産投資 ブログランキングへ
  ↑
気に入ってくれたらクリックお願いします。

にほんブログ村 住まいブログ アパート経営へ



 さて、昨年度からじわじわと融資締め付けがすすんできて、実際に2017年7〜9月期のアパートローンの新規融資額は20.5%減の8591億円。2017年1~3月期は0.9%減、翌4~6月期は14.4%減で、マイナス幅が拡大し、4月の新年度(2017年)から実際にアパートローンのジャブジャブ状態は締められてきていることが数字上もはっきりしてきました。

「アパートローン」が急減速 過剰融資めぐり監視強化、需要も一巡 (Sankei Biz 2018.1.12)
http://www.sankeibiz.jp/business/news/180112/bse1801120500001-n1.htm

 日銀の時系列統計データ(http://www.stat-search.boj.or.jp/index.html)で最新の不動産融資残高をみてみると、2017年3月期から72兆円〜73兆円で頭打ちになっています。

日銀データ.jpg

 昨年11月に発表された平成29事務年度 金融行政方針でも不動産融資に対してのコメントがチクりと入っていて金融庁の本気度が伝わってきます。

kinyuuchoushishinn2018.jpg
  平成29事務年度金融行政方針 22ページより
 (http://www.fsa.go.jp/news/29/2017StrategicDirection.pdf

 マスコミも少しずつ不動産投資の危険を示唆する記事を昨年からあちこちで出してきており金融庁からのアドバルーンがあげられていることが感じられます。

 融資が締められるということは買い手がいなくなって物件の価格が下落していくということです。ここ1〜2年にフルローンなどで物件を買わされた人達はそのまま持っていても返済に持ち出しがでてきて首がしまっていき、売り逃げるにも借入の金額には遠くおよばず売る事もできないという状況に陥っていくことが想定されます。

 これ以上、不動産投資バブルが膨らむと被害者がもっと増えるので、市場を正常化すること自体は間違った政策ではないですが、物件をサンタメ業者からジャンピングキャッチさせられた人達はかなり厳しい状況に追いやられると予想されます。


 まるもりは基本、素人が大型のRCを持って運営するというのは危険だと思っています。なにせ税金が高い。エレベータなどついているとメンテナンス料などの維持費がばかになりません。エレベーターが老朽化して付け替えなんていったら千万単位でかかります。揚水のためのポンプや上水タンクなどついていたら、この維持管理も大変です。共用部の電気代も馬鹿にならないですし、漏水などでの修理費だって木造なら10万にもなりませんが、RCだと数百万かかります。

 そしてなにより出口戦略が難しいということがあります。木造の2階建てのアパートなら最悪解体しても数百万ですから更地にして宅地業者が買い取るという出口がありますので価格さえ下げれば買う人はいますけど、中古のRCは壊すだけでも数千万から億単位かかる場合もありますし、持っていても維持費と税金で金がでていくだけの建物と化せばだれも買う人はいません。(なんで越後湯沢のリゾートマンションが10万でも売れないかと同じ理由です。)

 そうなる前に見極めて売り逃げできるのか。不動産は基本ババ抜きににています。老朽化し利益を生まない建物になる前にどうやって売り逃げるのか。


 前も書きましたが投資というのは投入した金額以上の上りがでて初めて成功といえます。


 売却金額+所有していた間の家賃総額>購入金額+税金+諸処の経費 にして初めて成功といえるのです。


 売却金額が大きく購入金額を下回っていたらそれまでの家賃収入の利益などすっとんでしまいますし、家賃であがった見かけ上の収入の増加で税金もいきなり高額になります。


 その間に入った家賃がたとえ月数千万でも数億でも途中経過は全く関係ありません。


 ここで中長期的に本当に利益を得られる人はかなり限られると考えた方がいいと思います。


 上場企業でも簡単に土地の価格の変動でとぶこの業界。第3者の甘い言葉にほだされて泥沼にはまらないようにしていきたいものです。


 

 



不動産投資 ブログランキングへ
  ↑
気に入ってくれたらクリックお願いします。


にほんブログ村 住まいブログ アパート経営へ

IMG_0970[1].JPG


posted by まるもり at 19:49| Comment(0) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする

2017年11月25日

不動産投資ブームの終焉の足音


不動産投資 ブログランキングへ
  ↑
気に入ってくれたらクリックお願いします。

にほんブログ村 住まいブログ アパート経営へ



 不動産投資ブームが続いていましたが、金融庁も少しずつ銀行に圧力をかけ始めて(2017年4月1日の記事http://marumoriooya.seesaa.net/article/448644427.html)いる雰囲気ありありな状況で、雑誌や新聞でも不動産投資の危険性を警告する特集や記事がみられてきています。

↓ 平成29年6月24日号 ダイヤモンド
2017.6.24ダイヤモンド.jpg

↓ 平成29年7月11日 読売新聞
2017.7.11読売新聞.jpg

 ちょっと前に〇町でもサンタメ業者と共謀して、金融資産を大きく見せたり、一物件一法人スキームをつかったりして融資を引く、詐欺に近そうなかなり危険な方法について動画で公開していましたね。

【二重契約】

【金融資産増殖】

【1法人1物件スキーム】


 〇町さんがこれを出してきたのはちょっと驚きでしたが....。

 動画では本来資産があまりない人が自己の金融資産を表向きかなり膨らませ(当座貸越を利用、通帳偽造etc)、実際の購入したの価格より高い価格で銀行用に作った契約書をつくって融資を申請し(本来の契約書と銀行用に作成した契約書を別に作成)、物件ごとに法人をつくって、融資総額を銀行にわからなくして融資をどんどん引いて物件をふやしていくという、かなりグレーな方法について語られています。

 かなり危険な方法ですが、この方法に手を染めた人達は結構いるようです。急激に資産(借金?)を膨張させ、いわゆるメガ大家といわれる人達はこの方法で物件を買い進めています。(不動産投資ブーム参照)

 通称サンタメ業者といわれる業者さんの手口なんですけど....。三為ってわかりますか?

 本来の不動産仲介は売主の仲介と買主の仲介がいて売主仲介はできるだけ売主のために高く物件を売ろうとして買主仲介は買主のためにできるだけ安く、購入後にトラブルがないように交渉を進め、うまく落としどころを決めていきます。契約が成立して決済が無事に終わればそれぞれ物件の価格の3%を報酬としてもらえるわけです。(3000万の物件だと買主側仲介3% 90万円、売主仲介3% 90万円が仲介料になります。)

 売主と買主を自分で見つけて仲介できればいわゆる両手といって6%もらえます。(3000万円の物件だと180万もらえるというわけですね。)仲介さんにとってみれば売却依頼をうけて売主仲介になった場合、うまくいけば倍額もらえるので、まず自分で顧客をみつけて両手仲介を目論みます。それで無理そうだとなったときに情報を公開し、接触してきた買主仲介と交渉を目論むという段階をふんでいきます。

 なのでよさそうな物件をみつけたら元請業者に直接連絡して交渉するとちょっと有利になることがある(これは狼ブログでもかかれていることですので詳細は狼さんのブログを読んでください。)わけです。(3000万で3%もらっても手数料は90万ですが、500万指して2500万で両手契約できれば仲介料150万もらえる。)

 三為業者はもっとえぐいことをやります。

 彼らはいわゆる不動産の転売業者で「第三者の為にする契約」をする業者ということで三為(サンタメ)業者といわれています。

 もともと中間省略登記といって、AからCが物件を購入した場合、物件の登記はA→Cになるわけですが、中間省略登記の場合はA→業者B→Cという形になります。つまりAから業者Bが物件を購入し、この物件を業者BがCに売ったという形です。本来であれば、AからBに登記を移し、その上でBからCに登記を移さなくてはいけないのですが、中間省略売買はこの中間を省略出来る売買なので売買時の登記がありません。

 例えば売主希望価格が3000万の物件に対して6000万(これは6000万でもお得ですと騙されている客と考えてください。)の買主希望者がいたとします。

 まず3000万で業者が買い取ります(ここでA→B間売買、売主仲介手数料90万ゲット)この物件を6000万で売却します。(差益の3000万ゲット)売却契約します。(B→C間売買、買主手数料180万ゲット)

 あれ不思議。3000万で両手でも180万しか仲介料がとれないはずなのに、業者さんは3270万ゲットしました。

 売主さんは希望価格で売れて幸せ、銀行も貸出が増えて幸せ、仲介業者はホクホク、買主もフルローンで手持ちの資金がないのに物件をゲットできて幸せ、みんなハッピー。(まあ、採算とれない物件を掴まされて借金背負わされたことに買主が気づいていないだけなんですけど.....。)

 この中間省略、実際の物権変動が登記簿に反映されないのは問題ということで、平成16年の不動産登記法の改正によりできなくなったのですが、不動産業界の政治力もあって平成19年の宅建業法の改正で不動産に関しては他人物売買が可能となり、不動産登記法に対応した「第三者のためにする契約」方式という形で復活しました。(俗にいう「新中間省略売買」です。)

 このスキームの業者と組んで融資を積極的に行っていたのがいわゆるSOS銀行(〇ルガ、〇〇〇クス、S〇〇)なんですが、この不動産投資ブームにのって素人の人々が興味をもち1億の物件を1億5000万まで融資をふかされて買わされたりしているというのがここ数年の流れです。

 1年間の家賃保証など(その家賃保証のお金も業者が中間省略で抜いたあなたが融資をうけた金の一部なんですけど....。)の甘い言葉に騙されて、買わされてしまった買主さん.....。業者に言われるままに金融資産をごまかしたり、2重契約の書類をつくっていたことを知っていたら共犯者ですから自分ではどうしようもなくなります。

 これらの人たちはそう遠くない将来破綻していくんでしょうね....。

 銀行もここら辺のあぶなさがわかってきているので三為業者さんの中には銀行によっては出入り禁になっているところもありますし、一物件、一法人スキームで多数法人つくっているのがばれて貸剥がしにあっている方もでてきて、すこしずつ投げ売りの任売も増えてきているようです。

 かつての成功を語っていたカリスマ(自称?)もセミナーや大家塾など開いて小銭を稼いでしのごうとしている人もいるようですし....。

 まるもりの勝手なエッセイでも繰り返し言っていますが、少なくとも今は借金をしてまで不動産投資をおこなうべき時期ではありません。数年の内に投げ売りが始まります。その時に向けてしっかりキャッシュを温存しておくのがいいのではないかと思います。(狼さんも言っていますけど、投資は不動産だけではないですから.....。休むも相場です。)
 

 

 



不動産投資 ブログランキングへ
  ↑
気に入ってくれたらクリックお願いします。


にほんブログ村 住まいブログ アパート経営へ

IMG_0970[1].JPG
posted by まるもり at 21:20| Comment(0) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする

2017年05月14日

不動産投資は投資といえるか?

 なんとなくまた毒を吐きたくなったので....。


 
不動産投資 ブログランキングへ
  ↑
気に入ってくれたらクリックお願いします。

にほんブログ村 住まいブログ アパート経営へ



 よく投資は余裕資金でやるものであるといわれます。


 たとえば、投資といえばまず例に上がってくる株式投資。株は余裕資金でやるべき、借金して投資すると負ける、とよく言われます。まあ、時に恵まれなければ(高度経済成長期とか何買っても長く持っていれば利益になりましたけど、この低成長時代では...。)余裕資金でやっても難しいんだと思いますが....。


 では、余裕資金で投資するのと、借金でするのとで何が違うんでしょう?同じ金額の投資でもそのような結果になるのはどうしてなんでしょう?


 多分、それは投資行動が変わるからです。


 余裕資金で投資をすると、まあこれくらい損しても仕方ないかなあと割り切りができる分、自分なりに妥当と思われる銘柄選択を行い、買うタイミングを考え、こんなところかなという売りのタイミングで、売却という判断が比較的冷静に行えます。


 これが、借金になると、投資で得られた利益が、返済の金利を上回る必要がでてきます。すると、どうしても短期で利益をあげなくてはいけない状況に追い込まれるわけです。すると購入する銘柄は短期でリターンを見込めそうな銘柄になります。(低位株や新興市場のなどの価格変動の大きい銘柄や信用の売り買い残高の激しい銘柄などがそれに当てはまります。)これらは、潜在的に下落リスクの高い銘柄なわけで、利益が上がるかどうかはそれこそ時の運になってしまいます。(まさに資本に投じる投資でなく、機会に投じる投機になるわけです。)


 また投資金額でも投資判断が変わります。10%の変動でも、1万円負けているのと、100万円負けているのとでは、同じ判断ができなくなりますよね。本来、10%下落すれば、余裕があればナンピン買いのチャンスであるかもしれないのに、損切りしか考えられなくなる。逆に上昇局面では、逆に欲が出てきて売りのチャンスを取り逃してしまうときもあります。


 つまり借金をして、株式投資をすると、どうしても投資行動がより高リスクになる傾向にあり、失敗した場合、借金だけが残ってしまうというプレッシャーにも押しつぶされかねないということで失敗するリスクが高いといえるわけです。


 まあ、同じような理由で現物取引と信用取引も信用取引の方がよりハイリスクとかんがえられているわけです。(そのリスクをきちっとマネージメントできる人はやはり少数だし、才能もあるんだと思います。経験と努力も必要なんでしょうが、その域に達するまでに1、2回の大きな失敗で再起不能になってしまう人の方が多いでしょう。)


 まあこれは今更、まるもりは何を当たり前のことを言っているんだってな内容ですが...。


 さて、それでは不動産投資に関して振り返って考えてみます。


 借金をしてレバレッジをかけ、借金は賃貸人に返してもらう。借金を返したら、あとは家賃がそのまま収入になる。金融機関も土地、建物という実資産を担保にできるので貸しやすい。家賃は年金がわりになり、あなたにはバラ色の人生が....。管理は当社でやりますので全く心配ありません....。


 これ正しいと思います?


 ノンリコースローンなら正しいでしょうね.....。でも日本の銀行はリコースローンですから....。返済が滞って、物件が担保割れしたらば借金だけが残る形になります。


 借金をして、あなたの人生がその土地と建物に縛り付けられます。空室が多くなれば返済ができなくなるかもしれません。名目の収入が増えますから、高額所得者と見なされ様々な補助金は打ち切られ、税金が跳ね上がります。またRC造の固定資産税は結構なものですよ....。資金ショートしたらばその時点でゲームオーバー。その時に物件の売却で借金を返しきれればいいですが、返しきれなければ借金だけが残ります。


 つまり、時間のスケールはちがいますが、(年単位)借金をして投資をするってことは株の信用取引とリスク的にはさほどかわらないということです。


 物件をうまく運営できるだけの実力がある人は投資でなく、事業として資金の借り入れを行い、事業として運営していっているんです。株で言えば株を買う投資家ではなく、会社が自社株買いしたり、新株発行したり、社債を発行したり、借入をしたりというレベルで動いていると考えた方がいいでしょう。それだけのノウハウがあなたにありますか?


 ノウハウがないから管理を任せるんでしょうが、サブリース契約とは転貸借を認めた賃貸借契約に過ぎず、サブリース会社は一借主であって、借地借家法で保護される側なんですよ。


 まるもりの奮闘記にも何回もでてきますけど借地借家法って借主の権利がすごく強いんです。大家の立場って法律上はすごく弱いんです。はめ込み方をわきまえている業者の方が法律上も立場が強い状況では、まともな運営の方法もしらない素人はもう業者の言いなりになるしかなくなります。


 まともに賃貸経営などやったこともなく、物件の力も見極められない素人が業者の言いなりになって借金して物件買ったら、100%囲われて破たんするまで汁を吸い取られますよ。


 それはもう投資とはいえませんよね.....。


 不動産業界は本当に色々な業者さんが跋扈しています。多くの人を集めているからとか、本を出しているからとか、広告打っているからといってむやみやたらと信用しきらないようにしてください。


 数千万のお金なら、兄弟家族でも下手したら血みどろの争いになりますでしょう?どうして赤の他人を100%信じられるんですか?


 その投資、本当にちゃんとした投資になっているか、よくよく契約書にサインする前に検討してください。


  

 


不動産投資 ブログランキングへ
  ↑
気に入ってくれたらクリックお願いします。


にほんブログ村 住まいブログ アパート経営へ

IMG_0970[1].JPG

 なんか勢いで書いたら支離滅裂になった気がするじゃん。
posted by まるもり at 15:55| Comment(0) | TrackBack(0) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする
×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。