震災から6年、改めて災害を考えてみて...。

　
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　昨日は帰りが遅くなり、更新できませんでした。ということで震災についての記事を...。


　昨日が3月11日で震災から6年になります。本当にあっという間ですね...。


　いまだに2500人以上の人が行方不明のままで、18万人もの人が避難生活をしているという現状...。1万5000人を超える被害者の方の冥福を祈りたいと思います。


　福島第一原発も廃炉の目途がなかなかつかない状態で、いまだに放射線の問題も暗い影を残しています。


　仙台空港があっという間に津波に飲み込まれ、逃げ惑う人々と車を飲み込みながら仙台平野を覆いつくそうとする津波の遡上をまるで映画の一シーンのように多くの人々がテレビで見つめているしかなかったあの日....。


　何が起こっているのかわからないまま命を奪われた人々も多かったことでしょう。


　まるもりのいた埼玉も停電となり、ラジオからの情報しか入らない状態となり、夜間には信号機もつかず、車の運転も危険な状態となりました。


　関東の電車は山の手以外は全部止まり、ガソリンはスタンドからなくなり、北関東は陸の孤島と化しました。2号機、3号機が爆発し、4号機の使用ずみ核燃料の冷却ができず、融解し空気中に拡散されれば関東平野の4000万人の避難が必要になることも想定されるような事態の中で外国大使は西へ避難し、また西へ逃げようとした人々が東京駅に殺到していたあの時....。



（http://www.cas.go.jp/jp/genpatsujiko/info/seirei/bessi2.pdf　18ページ冒頭　この文書は内閣官房のHPに公開されています。http://www.cas.go.jp/jp/genpatsujiko/　たまたまそうならなかったのは運がよかっただけというのが恐ろしいところですが....。）


　仕事関係の人は家族を西に逃がしていた人もいました。まるもりは関東が死の灰に覆われる事態になれば日本自体がどうなるかもわからないしということでそのままとどまっていましたが....。（このとき問題になっていた使用済み核燃料は2014年12月22日、すべての移送作業を完了していますのでご安心ください。http://www.tepco.co.jp/decommision/planaction/removal4/index-j.html）


　1000年に一度の災害といっても、現生人類が発生した5万年前からは50回以上おきている46億年の歴史をもつ地球にとっては日常茶飯事のことではあるのですが（三陸の津波災害自体は100年余りのうちに3回おきていますし.....。１８９６年の明治三陸地震、１９３３年には昭和三陸津波、いずれも30m級の津波が襲っている。）100年たらずしか生きられない人にとっては本当にまれに発生するように思える大災害ではあります。


　まあ数千万年単位でかんがえれば大陸が割れて大陸移動でアメリカ大陸とアフリカ大陸が離れれて大西洋ができたり、インドがユーラシア大陸に食い込んでいって、海底がエベレストになったりしているわけですし、２億５千万年前の三畳紀から６千５百万年前まで繁栄していた恐竜が、たかだた直径12kmの小惑星の衝突で滅亡してしまったりしているわけ（http://natgeo.nikkeibp.co.jp/atcl/news/16/061400214/）で、古代文明からたかだか4000年ほどしか文明社会を営んでいない人類が経験したことのないことの方が経験していることより経験していなことの方が何万倍もあるわけで...。


　まして日本は、ユーラシア、フィリピン、太平洋、北アメリカプレートが複雑に入り組んだ地球上でもっとも不安定な場所の一つ......。


　近いうちにおこるであろう東南海地震。フィリピン海プレートがユーラシアプレートの下に沈み込んでユーラシアプレートに歪みのエネルギーが蓄えられ、これが解放されるときに起こる地震です。自分たちの世代が生きている間には起こるんでしょうが....。


　これが起こる前に蓄えられている歪みで、大陸側の表面に近いところで活断層が割れておこる活断層型地震が多くなっていきます。いままで（人が記録をつけるようになった100年前後の範囲で）地震がほとんどなくて安全とおもわれた熊本の地震はこの活断層による地震です。東南海トラフのエネルギーが解放されるまでは各地で地震が増えていくのでしょう....。


　本当に人間の力など自然の力の前では歯が立ちません.....。火災さえもコントロールが難しいんですから....。上越市の火災や三芳の倉庫の火災も記憶に新しいですが、今繁栄している東京も1600年に徳川家康が江戸に開府してから267年の間に49回大火に見舞われて焼け野原になっています。明治以降も関東大震災と戦災で焼け野原になっていますし...。


　まあ、考え始めたらきりはないですが、不動産投資していると色々なリスクの中で頭の片隅にはおいておいた方がいいのかなと思います.....。有史以来、70年にもわたって平和が続いているというむしろ非常に特殊な幸運な時代につかってきているため、それが当たり前になってしまっているのかもしれません。


　まあ、やれることは限られてはいますが.......。


　改めて、先の震災で亡くなられた方々のご冥福をお祈りいたします。


　　
　


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12月の狼セミナーいってきました。

　昨日は12月の狼セミナーいってきました。
　ちょっと仕事の関係でセミナーも少し遅刻、懇親会もキャンセルという状況でしたが....。
　おかげで昨日はブログ更新どころでなくなってしまって....。
　　
　
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　昨日はなんとか池袋に間に合うように仕事をかたずけて職場をでようとしたときにトラブル発生...。対応でセミナーにも遅れる形になりましたが、終わったあとも懇親会参加せず、トンボがえりという有様で...。


　まあセミナーは大体参加できたので、それだけでもよかったんですが...。（いやもう完全キャンセル状態になるかと思いましたよ...。）


　ということでセミナー参加の報告です。

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　まず今年の不動産業界の動向からですが.....。結局、今年も高値推移で物件価格はさがらず、銀行も低金利で利益が上げにくい中、安定した融資先もなく、不動産投資に対しての融資に力を入れ、不動産プレイヤーが増殖....。


　SOS銀行だけでなく、都銀や信金も不動産への融資姿勢を強めている状況、いずれは金融庁から指導がはいるだろうと戦々恐々な部分はありつつも（だってS銀行などは本当にそんな審査でいいのかというような審査だし...。）年度末の3月まではその銀行の融資姿勢は多分かわらないだろうし、実際に指導が入るにしてもたいていは噂が流れてからタイムラグがあるのでまだしばらくは銀行のイケイケの姿勢はかわらないだろう.....。


　一方で地方から競合物件の増加による賃貸需要の悪化はますますすすんでいくだろう。敷金礼金０は当たりまえ、000物件（敷金、礼金、仲介手数料０）フリーレント何カ月などというような採算を無視した客の取り合いの状況はますます悪化していくであろう.....。


　昨今の物件価格高騰で売り出し件数は増えているものの、融資が付かずだれも買えない物件が増えて在庫は多量にあっても物件がうごきにくくなっている状態となり、業者も顧客化させて取り込み融資つきで物件を販売する形で、多量の素人投資家を囲い込みにかかっている....。


　そんな中で業者の養分にされないようにするためには......。そんなテーマから始まりました。


　結論からいうと、不動産投資家として実力をつけて自立できるようにしましょうということなんですが...。


　人の言いなりになるのではなく、人の言う事は話半分に聞いてその裏をとる。業者さんや大家同士のコミュニケーション能力、交渉能力......。


　サラリーマンとしてやってこれた人ならきちっとやってこれたことのはずなので、業者に囲い込まれても己を見失わないで逆に利用する力をつけましょう。


　たぶん今年の6回のセミナーを通して言い続けてくれたことのまとめ的なお話ですね。


　その上で、こんなご時世でもいい物件を買っている人は買っているわけで、そのために行う物件の検索方法に関しての閣下の考え方を説明してもらい、具体的なポータルサイトに掲載されているダメ物件と、ちょっとこれはおっという物件についての解説がありました。


　まあ、まるもり的には今は物件を増やすつもりはないのですが、物件をみる力をつけると言う意味ではどういう目線で物件をさがしていけばいいのかのというポイントがつかめたので非常に参考になりました。


　そして恒例の参加者からの質問コーナー....。細かいことは、ちょっとかけませんが、まあ不動産業界というのはなかなかえぐい部分があるなという印象を改めて感じました。（まあ、どの業界も大金が絡むと面倒な問題が発生しますからね.....。）


　ということで1年間にわたって6回のセミナー、閣下と旅団のスタッフの皆様お疲れ様でした。お仕事も大変でしょうが、ひきつづき迷える不動産投資家達の道しるべとして頑張っていただければと願っております。



　
　


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　なんか、ちょっと雑なまとめになってしまいましたが......。
　今年はセミナー皆勤させてもらえたので個人的には感謝です。
　何回も読み直して、不動産投資にもう少し本腰をいれていく際に参考にさせてもらおうと考えています。
　（今の仕事は確かに大変ですけど、もう少し続けておきたいところなので.....。）
　

気が付くと1000回目の投稿です。

　さて、気が付くと、このブログの1000回目の投稿になりました。2014年4月から淡々と投稿して2年半になるんですね....。早いものです。ところで明日は関東でも雪だそうです。積もらないといいのですが...。


　
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　まずはここまで叱咤激励してくださった読者の皆様に感謝です。始めて2年半くらいたつんですね。


　自分がアパート経営を始めたのは2011年からですから不動産投資を始めて6年弱....。正直なところ、まだまだ駆け出しです。そしてこの短い間でも市場の環境は変わってきています。


　ここ数年は物件も高騰してきていますし、技術者の人不足で人件費も高くなっています。それに反比例して賃貸の需給バランスも悪化して家賃相場も低下傾向....。新築物件も簡単に満室にならないところも出るようになっている状況.....。


　その一方で、相続税対策や、銀行の融資姿勢に伴い不動産投資ブームで加入するプレイヤーが急増中...。この人達は10年後どうなっているのでしょうか.....。


　不動産投資に関してはどう考えても今は素人が手を出すべきではない時期ではないかと思われます。オリンピックまでは、財務省の念願である2019年10月の消費税10%上げをなんとか施行するためにも景気をあげていく努力はされるでしょうが、そのあとオリンピックが終わったあとの景気後退に加え、2022年の生産緑地の問題....。


　今後、中長期的には人口減で自治体自体が無くなってしまうかもしれない地域が全国に広がっていく状況で生き残っていくためにはそれなりの実力が必要です。


　物件は生き物です。それなりに維持費がかかりますし、年月とともに老朽化がすすんできます。投資物件を買ったらそれで未来永劫収入が確保されるわけではありません。その価値は年月と共に落ちていき、市場価値があるうちに売り逃げなくてはいけません。


　不動産、建築関係で建物のメンテナンスも、入居者の立ち退きも建物の解体もどうにでもできるという人であれば物件を持ち続けることはできるかもしれませんが、自分のような素人は常に物件の出口戦略を考えていなければいけないと考えています。


　年をとれば体に無理が効かなくなりますし、あまり複雑な事をしているとそれを引き継ぐ人が回せなくなってしまう可能性があります。細く、長く自分なりの継続可能なシステムをつくりあげるにはどうするか....。60歳くらいのとき、70歳くらいのときにどの程度までのことが可能か、子供に引き継げるか...。


　大家業はそれほど大きく稼げる仕事ではないです。入居者にそれなりの住居環境を提供し、様々な維持費と税金を払って、地元の業者さんに仕事とお金を落として、その見返りにお金をいただく事業です。その時の時代の流れや運にも大きく左右されます。


　もちろんうまくいけば、雇われ人でいるよりはそれなりの収入にはなりますし、経済的に自立できるレベルになれば時間にも余裕ができるでしょう。でもそれは自営業であるリスクを背負っているからでもあるんです。


　『会社生存率』という数値を知っていますか？法人組織が設立されてから倒産するまでの期間を国税庁がデータベースにまとめたものです。


　法人は、法務局へ「会社設立届け」を提出し、受理後に「会社組織」となります。一度できた法人は破産手続きや廃業をしない限り抹消することはできないので、設立から倒産までのデータは国が全て把握しています。


　国税局の調査によると法人の5年生存率は14.8%、10年が6.3%、20年で0.4% 30年で0.021% だといいます。つまり5年で85%以上の法人が破綻していることになります。もちろん、ペーパーカンパニーや、計画的に一時的に作って末梢されるような法人なども含まれるでしょうから、永続的に経営をしていくつもりで始めた法人数ではもう少しいいのでしょう。


　しかしながらかなり厳しい数字であることには違いありません。これは全産業のデータですから、当然その多くはこれで食べていくと決めたその道のプロが開業したものがほとんどでしょう。これが有象無象がひしめく不動産業界.....。


　それこそ猫のひたいほどの土地に数千万〜億単位の金が動く世界。融資でレバレッジが効いているがために市場がうごけば、アーバンコーポレーション、日本総合地所、ゼファーなどの上場企業もあっという間に飛んでしまう業界。こんな業界で素人投資家が開業してそうそう簡単に利益をあげられる訳はありません。


　多くの成功している大家さんは参入した時期や運もありますが、やはりそれなりに苦労してそこまで到達しているのだと思います。


　あなたの資産が口先三寸の業者にさらわれないように、本当に不動産投資があなたにとって必要なのか、それが本当に今である必要があるのか一考して投資を検討してもらえればと思います。


　業者さんと銀行さんは、取引の手数料と、融資実績とあなたからの利息回収にともなう利益をかんがえているのであって、あなたの10年後の未来をかんがえてはくれませんから.......。あなたの大事な家族を守るために本当に不動産投資が必要か、かわいい子供の寝顔でもみて冷静に考えてください。


　お金はあくまでも道具にすぎません。もちろんあったに越したことはないですが.....。ショーペンハウエルも言っています。富は海水に似ている。飲めば飲むほど、のどが渇くのだ。名声についても同じことが言える。


　腹八分目、自分の分をわきまえ、無理をしないで手のとどく範囲で自然でいられる快適な居場所を確保できれば十分じゃないですか。


　ルイヴィトンやバーキンの数十万のバックをもらってなんとも思わない女性と、400円のコージーコーナーのケーキを買って帰ったら大喜びで幸せっていって食べる女性とどちらの方が幸せでしょう？幸せって金額で推し測れるものではないはずなんです。


　今の不動産投資ブームに対する率直な思いです.....。ベテラン大家さんを差し置いて、駆け出しのこんな自分がいうのはどうかなと思いますし、もう物件買いたい人は何を言っても聞かないとは思いますが...。1000記事投稿してきた、中年大家の老婆心ながらの投稿でした。


　
　


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　1000記事記念でもこんな記事かくから閣下にネガティブブログ界１位とかいわれるんじゃん。