2018年08月12日

投資ブームに思う事.....。

 実は、職場がかわってここのところばたばたしていて、ブログ関係の方は完全に放置の状態になっていました。VIN-NETの記事のコメントもチェックしないでいてお返事もかけなかったのでそちらのお返事も含めてひさびさに記事をあげさせてもらいます。



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 7月から8月にかけて命にかかわるような酷暑が続く上、台風や前線の影響で西日本を中心に大きな被害をもたらした豪雨と、今年は例年にも増して温暖化に伴うと思われる異常気象が続いています。

 災害の被害者の方には心よりご冥福をお祈りさせていただきます。西日本の大家さん達は大丈夫でしょうか....。何事もないことを願っております。

 さて、まるもりの方は8月に入って職場が異動になり、慣れない職場でばたばたとしております。余裕もなく、休日に久しぶりにブログを確認してみたらばコメントが入っていたりしてちょっと焦りました。

 ブログ用のメールアドレスのチェックもできないでいたので、大事なお知らせも期限切れになっていたりでショックな今日この頃です.....。それはおいておいて今更ですが、コメントをいれていただいた皆様どうもありがとうございました。

 で、転居して手紙がとどかない方からの問い合わせもあったので、今回の破産処理の事件番号を書いておきます。平成28年(フ)第1530号になります。東京地方裁判所の民事第20部が担当しているので、地方裁判所に連絡してください。

 あとは今回の事件の管財人はリソルテ総合法律事務所の今村弁護士で、送金依頼書は管財人宛に8月23日までに送る必要があります。あと2週間弱ありますが、手続きをなるべく早く済ませておいた方がよいと思います。

 このブログの連絡先をExciteメールにしていましたが、Exciteメールも9月でサービス停止になるのでGmailのアドレスに変更しました。もし自分に連絡必要な方はブログのサイドバーのアドレスにメールをいただければできる範囲でお返事返させていただきます。(思ったより環境適応力なくて、結構ここのところぐったり状態です....。お返事遅れたら申し訳ありません.....。早くペースをつかみたいところですね。)

 さて、かぼちゃの馬車の騒動もあって、かなりえぐい、高属性の人を嵌めて物件の売買を行う様々なスキーム(エビデンス捏造、1物件1法人スキームなど)が明らかにされ、静岡の一世を風靡した地方銀行が叩かれ、サンタメ業者さんが次々と資金を温存しつつ、売買の責任からの逃避するために撤退を次々にしている状況です。

 不動産投資って、うごく金額が大きいですし、基本的には副業というよりは事業としてかんがえないとだめだと思います。今後に関しては高齢化がすすんで、人口も減りますから中長期的にはかなり厳しい分野での事業と考えた方がいいでしょう。

 本当に成功している人はかなり大変な思いをして、いくつかの失敗も重ねながら自分なりの方法を見い出してきたんだと思います。他人の言うことを信じていいなりになっていてはこのブログに記載したころのまるもりと同じように、いいようにカモにされるだけです。

 高属性の方は基本的に自分もそうでしたが、やはり選ばれた人達の中で働いてきているので、一般的な常識や責任感というものを相手に期待してしまう傾向があります。それで済んでいたのは、それなりの組織という看板の下で働いていたからです。

 世の中には平気で人の期待を裏切ったり、だまして平気な人が実はたくさんいます。計画的に倒産まで考えて、会社をおこしてお金を集め、資金をできるだけ逃がして儲けを確保して会社をつぶして、多くの人の人生を狂わせた責任をほおっかむりしてほくそ笑む人間もたくさんいるんです。

 ヴァンネットの高橋氏がそうだったとは思いたくありませんが、必要に応じて人を消すことを厭わないし、それを合法的にみせてできてしまう人間もいるんです。

 不動産投資って、本当にうまくいったかどうかって時間がたたないとわからないので、最初うまくいっているように見えても中長期的には追い込まれることになることも結構あるんです。気が付いた時にはもう逃げられなくなっていて、業者はドロンしているということも当たり前にありうることなんです。

 銀行は所詮、金貸しですから借主の事情なんか知ったことじゃありません。確実にどう回収するかを考えます。ビジネスですから当たり前のことです。

 地主さんが5回殺されるの記事でも書きましたが、もともとがオーナーから吸い取るシステムを提供しているわけですから.....。かぼちゃの馬車の件でいえば、30年保証だろうが、50年保証だろうが、会社が倒産すれば責任の所在はなくなり、買主が借金を抱えて立ちすくむという恐ろしい実態が現実のものとなっています。(銀行さんは逃げられないようにしっかり縛り付けているので状況は悲惨そのものでしょう....。)

 この低金利の時代、年金もどうなるかわからないし、なんとか副収入や投資で資産をふやしたいという気持ちもわかりますし、なにしろ国が投資をすすめている状況ですから.....。

 でも返す返す申し上げますが、投資は借金をしてまで行うものではないと思います。失敗しても引き返すことができる範囲で行っていただければ.....。正社員で勤めることさえ大変になっているこのご時世。他の人より少し余裕のある生活ができることの幸せを、大切なご家族の寝顔をみて噛みしめてかんがえていただければと思います。

 ああ、もちろん、不動産に残りの人生をかけて事業としてやるんだと覚悟を決めてやろうという方はまた別ですよ....。

 あいかわらずとりとめのない記事になってしまいましたが......。

 それでも今を頑張っている日本の大家さん達に幸ある事を願っています。
 

 

 



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posted by まるもり at 19:22| Comment(2) | おまけ | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
いつも大変参考にさせていただいております。
そもそも、内容の良い物件は市場に出回るわけがありません。
なぜなら不動産業者のみならず、いわゆる金貸し・ブローカー等様々な強者共がこの業界にはごろついているからです。
そんな中で、一般人(素人)が賃貸経営で成功できるとすれば、それは借金返済が終わるまで一定の入居率が保たれ、たまたま儲かってしまったという方のみ。まさにギャンブル。オーナーの1%未満ではないでしょうか。一般人だからこそ様々な工夫や努力をしている様子を見かけますが、そもそも業者が手を出さない物件です。成功する方が奇跡と感じています。
このブログを見た方々が、賃貸経営の怖さに気づいてくれることを期待しています。
参考までに、私は木造築13年/表面利回り22%/借入年数9年(借入額1,200万円/金利2%)で物件購入したオーナーで借入残2年です。これだけのスペックでも、両手に万歳の経営ではありません。儲かる物件なら、誰も他人に紹介などしませんよ。
Posted by 不動産プロ市民 at 2018年08月19日 17:43
 不動産プロ市民様、コメントありがとうございました。

>そもそも、内容の良い物件は市場に出回るわけがありません。
なぜなら不動産業者のみならず、いわゆる金貸し・ブローカー等様々な強者共がこの業界にはごろついているからです。

 これはその通りだと思います。基本、素人が気軽に手を出して成功できるほど甘い世界ではないと思います。

 上場企業になったディベロッパーが市場の動向であっという間に飛ぶこともある世界ですから...。(ゼファー、アーバンコーポレーション、ダイナシティーなど)

特に今は参入者が多いですし、物件も高止まりしている時期であるので今、参入するのはお勧めできません。

 参入する時期ってすごく大事です。2008年のリーマンショックが一段落ついたころは比較的物件の価格が下がっていた時期で、この時期に物件を買って、この2-3年の間に売り逃げた人は大儲けしているようですが、これはたまたま買った時期が良かっただけの話で、今、再現することはできないと思います。

 投資というのは出資した金額以上のお金が戻ってこなければ成功とは言えません。株ならその時の時価がある程度はっきりしているので損をしているか得をしているかは一目瞭然です。

 ですが、不動産の場合は非常にわかりずらいです。

 投資した金額(A)=不動産購入代金+購入時手数料諸経費+所有期間の維持費(補修費、施設維持修理費)+税金+売却時の諸経費etc(+購入時借金の利子)

 回収した金額(B)=所有期間の家賃+売却時の金額

 A<B となって初めてこの投資は成功といえるわけです。ゴルフが上がってなんぼといいますが、その物件を売却して諸経費と税金、利子を払って本当にプラスかマイナスかがわかるんです。

 所有期間の家賃が何千万だろうと、何億だろうと途中経過は関係ないという前提がわかっていないと、結局なにをやっていたのか分からなくなってしまいます。

 この当たり前の事実をきちっと教えてくれる業者さんはいません。彼らは手数料で食べているわけですから、買主の10年後なんて知ったことではありません。売買さえ成立させればいいわけで(というか売買を成立させないと食べていけないし....。)向こう、2,3年買主が儲かっていると思い込んでもらえればあとは自己責任の問題になるだけですから....。

>このブログを見た方々が、賃貸経営の怖さに気づいてくれることを期待しています。

 そう言っていただければ自分もこのブログを細々とやっている甲斐があります。

 お返事遅れて申し訳ありませんでした。ここのところ余裕がなくて放置してしまっていますが、不動産プロ市民様のように応援していてくださる方がいてくださることを感謝いたします。

 今後ともよろしくご指導、ご高配のほどお願いいたします。
 

 
Posted by まるもり at 2018年08月21日 20:46
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