2017年05月14日

不動産投資は投資といえるか?

 なんとなくまた毒を吐きたくなったので....。


 
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 よく投資は余裕資金でやるものであるといわれます。


 たとえば、投資といえばまず例に上がってくる株式投資。株は余裕資金でやるべき、借金して投資すると負ける、とよく言われます。まあ、時に恵まれなければ(高度経済成長期とか何買っても長く持っていれば利益になりましたけど、この低成長時代では...。)余裕資金でやっても難しいんだと思いますが....。


 では、余裕資金で投資するのと、借金でするのとで何が違うんでしょう?同じ金額の投資でもそのような結果になるのはどうしてなんでしょう?


 多分、それは投資行動が変わるからです。


 余裕資金で投資をすると、まあこれくらい損しても仕方ないかなあと割り切りができる分、自分なりに妥当と思われる銘柄選択を行い、買うタイミングを考え、こんなところかなという売りのタイミングで、売却という判断が比較的冷静に行えます。


 これが、借金になると、投資で得られた利益が、返済の金利を上回る必要がでてきます。すると、どうしても短期で利益をあげなくてはいけない状況に追い込まれるわけです。すると購入する銘柄は短期でリターンを見込めそうな銘柄になります。(低位株や新興市場のなどの価格変動の大きい銘柄や信用の売り買い残高の激しい銘柄などがそれに当てはまります。)これらは、潜在的に下落リスクの高い銘柄なわけで、利益が上がるかどうかはそれこそ時の運になってしまいます。(まさに資本に投じる投資でなく、機会に投じる投機になるわけです。)


 また投資金額でも投資判断が変わります。10%の変動でも、1万円負けているのと、100万円負けているのとでは、同じ判断ができなくなりますよね。本来、10%下落すれば、余裕があればナンピン買いのチャンスであるかもしれないのに、損切りしか考えられなくなる。逆に上昇局面では、逆に欲が出てきて売りのチャンスを取り逃してしまうときもあります。


 つまり借金をして、株式投資をすると、どうしても投資行動がより高リスクになる傾向にあり、失敗した場合、借金だけが残ってしまうというプレッシャーにも押しつぶされかねないということで失敗するリスクが高いといえるわけです。


 まあ、同じような理由で現物取引と信用取引も信用取引の方がよりハイリスクとかんがえられているわけです。(そのリスクをきちっとマネージメントできる人はやはり少数だし、才能もあるんだと思います。経験と努力も必要なんでしょうが、その域に達するまでに1、2回の大きな失敗で再起不能になってしまう人の方が多いでしょう。)


 まあこれは今更、まるもりは何を当たり前のことを言っているんだってな内容ですが...。


 さて、それでは不動産投資に関して振り返って考えてみます。


 借金をしてレバレッジをかけ、借金は賃貸人に返してもらう。借金を返したら、あとは家賃がそのまま収入になる。金融機関も土地、建物という実資産を担保にできるので貸しやすい。家賃は年金がわりになり、あなたにはバラ色の人生が....。管理は当社でやりますので全く心配ありません....。


 これ正しいと思います?


 ノンリコースローンなら正しいでしょうね.....。でも日本の銀行はリコースローンですから....。返済が滞って、物件が担保割れしたらば借金だけが残る形になります。


 借金をして、あなたの人生がその土地と建物に縛り付けられます。空室が多くなれば返済ができなくなるかもしれません。名目の収入が増えますから、高額所得者と見なされ様々な補助金は打ち切られ、税金が跳ね上がります。またRC造の固定資産税は結構なものですよ....。資金ショートしたらばその時点でゲームオーバー。その時に物件の売却で借金を返しきれればいいですが、返しきれなければ借金だけが残ります。


 つまり、時間のスケールはちがいますが、(年単位)借金をして投資をするってことは株の信用取引とリスク的にはさほどかわらないということです。


 物件をうまく運営できるだけの実力がある人は投資でなく、事業として資金の借り入れを行い、事業として運営していっているんです。株で言えば株を買う投資家ではなく、会社が自社株買いしたり、新株発行したり、社債を発行したり、借入をしたりというレベルで動いていると考えた方がいいでしょう。それだけのノウハウがあなたにありますか?


 ノウハウがないから管理を任せるんでしょうが、サブリース契約とは転貸借を認めた賃貸借契約に過ぎず、サブリース会社は一借主であって、借地借家法で保護される側なんですよ。


 まるもりの奮闘記にも何回もでてきますけど借地借家法って借主の権利がすごく強いんです。大家の立場って法律上はすごく弱いんです。はめ込み方をわきまえている業者の方が法律上も立場が強い状況では、まともな運営の方法もしらない素人はもう業者の言いなりになるしかなくなります。


 まともに賃貸経営などやったこともなく、物件の力も見極められない素人が業者の言いなりになって借金して物件買ったら、100%囲われて破たんするまで汁を吸い取られますよ。


 それはもう投資とはいえませんよね.....。


 不動産業界は本当に色々な業者さんが跋扈しています。多くの人を集めているからとか、本を出しているからとか、広告打っているからといってむやみやたらと信用しきらないようにしてください。


 数千万のお金なら、兄弟家族でも下手したら血みどろの争いになりますでしょう?どうして赤の他人を100%信じられるんですか?


 その投資、本当にちゃんとした投資になっているか、よくよく契約書にサインする前に検討してください。


  

 


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 なんか勢いで書いたら支離滅裂になった気がするじゃん。


posted by まるもり at 15:55| Comment(0) | TrackBack(0) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする
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