2016年12月23日

不動産投資ブーム

 12月19日のクローズアップ現代、狼閣下の記事の後追いになりますが...。

 
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 12月19日のクローズアップ現代....。


 最近の不動産投資ブームについてやっていました。





 さて、ネガティブ全開のまるもりの解釈を述べさせていただきますね。


 空中族は不動産価格が上昇しているときはいいでしょうが、相場が下がり始めると大変でしょうね。短期間での売買ですから利益を出しても税金も結構とられるでしょうし、どこでババ抜きゲームから撤退するかが勝負でしょう。


 仲介業者さんにとっては億単位の物件で短期に売買契約をたくさんとれるわけですからうま〜。ですよね。(1億の物件契約一発で、片手3%で300万、両手6%で600万)ゴールドラッシュでは採掘する人よりスコップ売る人の方が儲かるを地でいくような.....。


 仲介さんの「判断の速さにおどろかされます....。」という言葉の裏に19800万の3%なら600万弱、6%両手なら1200万ゴッチャンです。という心の声が聞こえてきませんか?


 セミナー講師をしていた2億1千万で年間1200万の家賃収入の区分所有の人。区分で管理費やら修繕積立金やらとられて効率悪い印象なんですけど、それでも投資の5%くらいの運用ですか?これ税金とられて借金の返済して手残りどれくらい残るんでしょうか?あっそうか、それでセミナー講師をしてちょっと稼いでいるんですね?


 マンションのメガ大家さん。13億の投資物件で1億の年間家賃収入。築何年くらいの物件なのかもわからないんですが......。


 これだけの規模の物件なので管理会社に丸投げでしょうから管理会社への管理費払って、税金も結構とられて、固定資産税、エレベーター管理費、浄水のくみ上げポンプなどの施設の維持費などどうなっているかは見えませんが...。家賃収入だけで評価するのは危険ですよね。


 実際に色々な経費と税金を払って1億の内どれくらい残るんでしょうか...。銀行金利はなかり優遇されていますが...。ギガ大家さんが福岡が投資の舞台として絶好の場所と言っていましたけど札幌ほどではないにせよ、福岡もかなり賃貸激戦地だとおもうんですが....。


 まるもり的にはこの人たち本当に10年後生き残れているのかしらとちょっと心配になりました。(その投資資金の3%はおいしく仲介業者さんが仲介手数料としていただいているわけなんですが....。)
 

 さて2棟の賃貸物件で持ち出しがでてきたため、借り入れして物件をふやそうとするサラリーマン大家さん。


 不動産投資失敗のブログでとりあげたこの方が1件目で採算がとれなくなったので2件目で挽回しようとしてドツボにはまっていましたが.....。この人と同じ思考回路になってしまったんでしょうか.....。

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某○○大家のカモになってしまったのか....。
 → http://moneyblog.berichest.com/

 早大出て金融勤務の高属性のサラリーマンだった方。金持ち父さんに感化され、某○○大家セミナーに参加。2007年春、さいたま市のバス便15分の物件を紹介、営業の同行すらしてもらえず、自分だけで物件を見に行き、夜チラ見しただけで、一晩悩んで翌日○○大家のファイナンスアレンジでフルローン、奥さん保障人にして9200万で買い付けてしまう。 バス便築20年で満室9.3%、2室空室。そっから管理手数料と金利と税金引いて超赤字スタート。


2008年夏、今度は札幌市の新築をほぼフルローンで契約、それから二年、札幌の賃貸事情は全国最悪(札幌って平気で3か月~6か月仲介の広告費とられるらしい。ともかく供給過多になっていてかなりの力量ないと採算とれない地域なのだが...。)状況は悪化の一途。


 奥さんとも離婚して会社もやめて.....。どうなってしまったのでしょうか.....。

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 そして借金におわれて、全物件を売り払って600万の借金を返済するはめになった女性...。


 その借金と赤字を埋めるために払った給料からの持ち出しのお金はおいしく、仲介業者さんと銀行さんがいただいているわけなんですが....。


 投資は生活資金に手をつけないでやるものであって、借金をして不動産投資をするのは株式で信用取引をするのとリスクはあまりかわりません。そのリスクを背負って勝ち抜くにはそれなりの実力が必要です。(本当に成功している大家さんは皆さんすごい努力されていますよ...。)


 今成功しているように見えている人も状況がかわれば落とし穴にはまるのが現実。業者の口車にのせられて後戻りができなくなってしまわないようによくよく考えて不動産投資を検討してもらえればと思います.....。

 

 


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posted by まるもり at 19:52| Comment(0) | TrackBack(0) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする
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