2014年11月24日

一括借り上げで地主さん結構やられてますよ.....。



 このごろ本業の忙しさにまみれて本編の更新で精一杯になっているまるもりです。(最近朝7時出社で午後9時~10時まで残業の嵐ですの....。更新時間がどんどん遅くなってます....。)


 まあ、空室1室のみで安定していて、もう年末でお客もいなくてあまり営業かけても仲介さんにご迷惑なのもあり、ここのところアパート経営の方は放置プレイできているのでその点は助かっていますが....。


 今日は休みで少し時間ができたので勝手なエッセイを一遍書いておこうと思い、ちょっとこの時間に投稿です。(うーん今でこそ、本編の更新だけで1日のユニークアクセス200超えて、総アクセス数1000超えるようになりましたけど、最初のころは本編よりこっちの方がアクセス多かったんですよ。)


 で、この表題なんですけど。自分が営業をかけにいったところの仲介さんの言葉です。


 相続税対策とかいって、アパート経営を勧める業者さんいますよね。R社さんとかD社さんとか....。30年家賃保証なんて大々的に宣伝してますけど......。


 その仲介さん曰く。「また聞きなんですけどね。まあそこに勤めている営業の人いわく、収入はすごいらしいんですけど、人の心はすてて、どうやって説得して建てさせるかしか考えないようにしているんですって。割り切らないとやってられないって話ですよ.....。」


 まあ30年家賃保証のからくりですけど、ちょっと調べるといくらでもでてくるのでわかっていらっしゃる方も多いとおもうのですが.....。


 解りやすく数字で出してみると、まず建築費が割高で、これぞとばかりに付属オプションをつけてきます。(これは諸処のメンテナンスや補修費を後でむしり取れるようにしておくんですね。)普通のメーカーさんだったら1500万の原価で2000万で建物を売るとするとこちら系の業者さんは1500万の原価で3000万で建てさせます。(普通の人は相見積もりなんてたてないですもんね....。)


 想定収入家賃なんて相場を無視して設定して、こんな感じで家賃入りますから大丈夫ですってやるわけです。


 建てた時点で業者さんは上積みした建築費で保証家賃分の利益を確保します。で、まず最初の3~4か月の家賃は入居者募集の時期といって保証されず入った家賃は全額業者さんに入ります。


 で、最初の4年くらいの家賃保証になりますけど、新築で一番競争力があって埋まる時期は(実際に入る家賃)-(保障家賃)が確実にメーカーさんの収入になります。


 この後は2年ごとに契約が更新になります。空室率が高いと保証家賃も減額されます。部屋が埋まらないとどんどん保証される家賃が減らされ、業者さんの利益が確保されるような契約を結ばされます。


 ここでじゃあ、契約切るわと思っても完全お任せ経営だった地主さんはどうやって営業していいかもわからずいいなりに契約を更新せざろうえなくなります。


 その間の設備のメンテナンス代や修理代も割高で言いなりの値段で行わされます。


 ひどいのになると、15年くらいでこのままではじり貧ですからまた建て直しましょうなんていって建てなおしさせられている地主さんもいるとか.....。


 一回契約したらアリ地獄で、地主さんの生き血を吸い取り続けるというシステムらしいですよ.....。


 相続税に対する対応としてのアパート経営自体は昔からあるプランで、昭和50年代から地主さんとコンタクトをもって相続税に対する対応をしてきていて、東日本大震災に国土交通省から連絡をもらうくらいの仕事をしているS社のTさんなどは有名ですが、このような地主さんのことも親身に考えるような人はむしろまれですから....。


 人口は減って、パイが減っていく市場のはずなのに、儲かるからメーカーさんは地主さんに建てさせるわけで...。店子からの実入りが先細るのに、その儲けはどこからのお金か?っていったら地主さんの持っている資産なんですよね....。


 という仲介業者さんからのまた聞きのまた聞きの話でした。


  全国紙にも1面に30年家賃保証などと宣伝していますが、その宣伝費をかけても儲かるんでしょうね....。ご検討中の方はご注意あれ。


 あ、本編は夜9時頃に投稿予定です。






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posted by まるもり at 17:22| Comment(4) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
まるもり様。こんばんは。
最近、私の知人が某大手住宅メーカーでアパート(ブランド名は○○○メゾン)を建てました。知人は既にアパートを複数棟所有しているサラリーマン大家です。知人がいうには「大手住宅メーカーのアパート建設費が地元の工務店と比較して高いのは事実だが、メリットもある。やはり、大手メーカーのブランド力は侮れない。家賃は少し高めに設定したが、アパートの完成前に大半が成約できた。一つだけ完成後に成約したが、これも完成後の内見の結果、すぐに成約できた。これには驚いた。」とのことです。実際、私も実物を見させてもらいましたが、さすがは大手メーカー。よいものを作っています。特に、内装がよくできていると感じました。私も住みたいと思うくらいでした。
知人は、既にアパートを複数棟を所有しており、契約・管理業務の煩わしさから今回初めて一括借上契約をしたそうですが、「こんなに簡単に成約できるのなら、一括借上契約にしなくても通常の管理契約だけにしておけばよかったかな。」とも言っておりました。
大手メーカーの建設費が高いのは仕方がないと思います。それに、建物に重大な瑕疵があった場合、地元の工務店では対処できないケースもあるでしょうが、大手メーカーならその点は安心できるというメリットもあるでしょう。
資産家の方で、利益を余り考えず、税金対策の事業として行うのなら一括借上契約の選択肢もありでしょうね。ただ、その場合、定期的に繰上返済を行い、リスクを低減させる必要はあると思います。
Posted by なんぼく at 2014年11月24日 19:02
まるもりさんのエントリを見て、とあるブログさんの「地主さんが5度殺される」というお話を思い出しました。。
人知れず首をくくる羽目になった地主さんは話題にならないだけで多いのでしょうね。
Posted by waitaka at 2014年11月24日 19:27
 なんぼく様、waitaka様コメントありがとうございました。

 なんぼく様の知人の方はアパート経営にも精通されている方ですし、物件数が増えてくればある程度は外注していかないと回らない部分もあるので一括借り上げのメリット、デメリットを理解した上でやっていらっしゃるのだと思うので全く問題ないのではないでしょうか。もちろん契約が不利と思えば、自己管理に切り替える力量もお持ちだと思いますし....。

 問題は相手が一方的にこちらに不利な条件を出してきたときにそれに対抗できるだけの力が顧客にない場合、足元をみられていいようにやられてしまうということだと思います。

 ここまでのまるもりとN女史とのやりとりでもわかると思いますが、相手を信頼しきって、自分の管理能力を育成せずまかせっきりにしておくと相手に悪意がある場合どうしようもなくなります。

 多くの地主さんはアパート経営のノウハウなどもたずに言いなりに借金していいなりに建物をたてて身動きができなくなってしまっている方も多いようです。

 信頼しきっていた相手から、いきなりいやならこちらは契約打ち切るから勝手にやってくださいといわれて、奮起してわかったよやってやるよと頑張れる人はむしろ少数なのではないのでしょうか.....。

 不動産投資はどんなに小規模でもやはり事業ですので、それなりの知識、力量、人脈がないとうまくいかないと思います。楽して稼げるわけがないんですよね。

 なんぼく様、waitaka様、貴重なコメントありがとうございました。引き続き変わらぬご高配のほどお願い申し上げます。
 
Posted by まるもり at 2014年11月25日 07:07
はじめまして!
私もサラリーマンオーナーです。
一括借上げが必要であればアパート経営しない方が良い物件ということです。
日本人は元金保証が大好きな民族なのでこのシステムが受け入れられるのでしょうけど・・・。
いずれにせよ、賃貸経営は事業です。
片手間で行うのなら、信頼のできる不動産業者(担当者)を一社でも見つけることです。
頑張ってください!
Posted by ミッフィー at 2015年05月25日 17:30
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