2014年06月03日

不動産投資失敗のブログ

 
 本編より勝手なエッセイの方がアクセス多いようで.....。


 色々な業者さんに聞くとレバレッジという言葉に踊らされて、身動き取れなくなっている人多いようです。駆け出しの自分がいうのもなんですが、不動産業界って浮き沈みが多い世界で、運、不運もあります。


 動く金額が金額ですから失敗、即再起不能になることも多いわけです。いい物件と思っていたら自殺者がでたり、事件現場になって住民が全部でていって募集もかけられないとか....。状況が悪くなれば、○ーバン・コーポレーションみたいな一部上場の企業だってつぶれるのがこの業界です。


 思い出してみれば、バブルで不動産投資にのめり込んだ人たちが、総量規制で不動産への銀行の貸し出しを絞ったとたんにプレイヤーが瞬殺されてしまった歴史はつい20年前のお話です。プロだってちょっとしたことですぐスピンアウトする可能性がある厳しい業界と考えた方がいいでしょう。そんないつ寝首をかかれるかの世界で戦っているプレイヤーの中にのこのこと知識のない人間が入ってきたら.......。まあ冷静にかんがえればわかることです。


 今、サラリーマン大家ブームのようになって高属性の人たちがターゲットになっていますが、不動産の運営のことよりどうやって融資を引くのかに重点をおいた宣伝が多いような.....。不動産投資は融資を引くことより購入してからの運営の方が大事だし、大変なのに.....。


 ということでいくつかのはまってしまったのでは?と勝手にまるもりが考える実例のブログをいくつか


 これは有名ですね。「まりお」さん。
  →http://www.kenbiya.com/column/mario/01.html?ac=UL

 4000万のRC中古利回り27%、入居率95%、返済比率半分以下にもかかわらず、
お金が回らなくなり、アパートを売却。でも損切って破産までに行く前に撤退。


 某○○大家のカモになってしまったのか....。
 → http://moneyblog.berichest.com/
  (サイトは消されてしまっています。全部はみれませんがネット上のキャッシュはこちら

 早大出て金融勤務の高属性のサラリーマンだった方。金持ち父さんに感化され、某○○大家セミナーに参加。2007年春、さいたま市のバス便15分の物件を紹介、営業の同行すらしてもらえず、自分だけで物件を見に行き、夜チラ見しただけで、一晩悩んで翌日○○大家のファイナンスアレンジでフルローン、奥さん保障人にして9200万で買い付けてしまう。 バス便築20年で満室9.3%、2室空室。そっから管理手数料と金利と税金引いて超赤字スタート。


2008年夏、今度は札幌市の新築をほぼフルローンで契約、それから二年、札幌の賃貸事情は全国最悪(札幌って平気で3か月~6か月仲介の広告費とられるらしい。ともかく供給過多になっていてかなりの力量ないと採算とれない地域なのだが...。)状況は悪化の一途。


 奥さんとも離婚して会社もやめて.....。どうなってしまったのでしょうか.....。




 多分うまく回していらっしゃるのでしょうが、精神的にきつそうな方
 →http://blog.livedoor.jp/fudousan11ne/archives/1596278.html

 いや、でも返済のこと考えてると結構しんどいと思います。



 これらは氷山の一角なんだと思います。そんな自分も最初の1-2年目はかなりひどい目にあっています。借金がなかったからなんとかなりましたけど、ローンでやってたら多分破産してたと思います。


 どんなことがあっても自分で乗り切れるだけの知識と根性がないと不動産投資って継続するのは難しいのではと、まるもりは思います。(まあ自分の場合は、プロでもうまくいかないことがあるんだから、最初の損は勉強代と思って、無くなっても仕方がないと割り切っていた部分もあり、生活できるお金は別にストックしていました。そこらへんで少し精神的な余裕ができた部分はあったかと。)


 ということでかならず儲かりますなんて甘い言葉に惑わされずに自分なりのスタイルを確立してみなさんがんばって成功していきましょう。だって、業者さん、口でどんなにいいことを言っても最後は「投資は自己責任」でしょっていわれてバイバイなんですから.....。最後は自分で決着つけるしかなくなるんですから...。


 あ、あまり面白くないかもしれませんが、本編の方もよろしくお願いします。


 受け渡し、リフォーム終わってからがいよいよ経営の話になっていきますので.....。


(うーん、だらだら書いているからいつになったらそこまでいくのか.....。)




posted by まるもり at 23:03| Comment(2) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
知人が賃貸を探していますが考えるところがあり大家さんになるほうが良いのかもと迷いながら賃貸を含め物件探しを続けています勉強会があれば学べるのでしょうが、、、。
Posted by yasiro at 2016年09月20日 08:47
  yasiro様、コメントありがとうございました。

>知人が賃貸を探していますが考えるところがあり大家さんになるほうが良いのかもと迷いながら賃貸を含め物件探しを続けています勉強会があれば学べるのでしょうが、、、。

 知人の方の状況もわからないのでなんとも言えませんが(独身の方なのかDINKSなのかご家族なのかで求められる物件も違うとは思いますが...。)今は全般的に物件の相場は高くなっていますので(復興事業や東京オリンピックの関係でしばらくは材料費も人件費も上がっていますから...。)今は慌てて物件を所有しなくてもいいのではないかと考えます。

 資産運用の勉強会は多くのものがスポンサー付きで多くのサラリーマンの資産家の方には中長期的にみて利益につながるものは少ないのではないかと思われます。

 メーカーさんも、仲介業者さんも、銀行もその人の属性さえよければいつでも今は買い時といいますよ。(そこが食い扶持なんですから....。10年後の購入者の行く末なんて所詮他人事です....。)

 実需であれば、ご本人が買いたいときが買い時と思いますけど、投資目的とするならば今は素人がやすやすと手を出すべき時ではないと思います。

 ご回答になりましたでしょうか?

 貴重なコメントありがとうございました。コメントの設定の関係で書き込んでいただいたのに気づくのが遅れてお返事が遅れて申し訳ありませんでした。

 引き続きよろしくお願いいたします。

 
Posted by まるもり at 2016年09月22日 15:45
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