2014年05月06日

競売(1)


 本編はアパート経営奮闘記なのですが、まだ物件を落札しただけで経営が始まっていないですし、競売の話が続いている状況です。競売で落札して引き渡し、リフォームを経てようやく経営が始まっていくのですが、まだそこまでいくのに時間がかかりそうです....。乱文、乱筆で申し訳ないです。(ちなみに本編の本日投稿分は夜に投稿予定です。)


 そこでまた実際にあったことを元に、自分なりのアパート経営で思うこと、考えていること、少しは読者の方に役にたつかもという事をまとめていきたいと考えています。ということで不動産関係の基礎知識というカテゴリーをつくってみたのですが....。
 (おまえなんかに教えてもらう事なんかないっていう玄人の方はスルーしてください。)


 ぶっちゃけ、本編を1日1回投稿するのが精一杯なので暇な時や気が向いたときに投稿したいと思います。いまのところは競売の話がつづいているので、まず競売について少し自分なりにまとめてみたいと思います。


 お金を借りる際に一般的には債務者(お金借りた人ですね)がなんらかの担保を提供してお金を借ります。担保というのは借金の保障のようなもので、大きくわけると物的担保と人的担保になります。お金を貸す側とすれば、そのままお金を返してもらえなければ自分の経営がままならなくなるわけですから債務者が支払い不能となった場合の保障が欲しいわけです。物的担保というのは一般的には不動産が多いですが、美術品や貴金属、預貯金などの時もあります。人的担保とは保証人や連帯保証人がこれにあたります。(まあある意味人質ですわね。)


 これが予定どおり返済されれば問題ないのですが、支払いできなくなってしまった場合、担保をなんらかの形で処分して債権者(お金を貸した人)がお金を回収する形になります。債務者と、債権者の支払い計画の合意が成立したり、物件を任意売却(普通の市場で売ること)という形で処理して解決すればいいのですが、それもうまくいかない場合には債権者が裁判所に競売の申し立てをすることになります。


 物的担保は裁判所により、入札形式で売却されて現金化され、債権者が支払いを受けます。一般の売買と違い国による強制処分であることから、担保の売り手の役目を裁判官、書記官、執行官が行います。借金の担保の処分ということで行われることが多いですが、遺産相続で、相続物件の財産分割(早い話が遺族同士のぶん取り合い)をやるにあたり裁判所に申立て、それらの物件を裁判所に強制的に売却してもらい、その売却代金から相続人が代金分割を受けるという事例もあるようです。


 もっというと競売は基本的には所有者の意思は全く関係ありません。債権者・抵当権者の申し立てで、担保を差し押さえて、裁判所が強制的に売却し、その代金を債務の返済に充当する手続きです。(任意売却では基本的に所有者の意思がないとできないのでまだ交渉の余地もありますが、競売は債権者が申し立てれば所有者の意思と関係なく手続きがすすんでいきます。)


 物的担保が不動産の場合、物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士が決定します。これが最低売却価格といわれるものです。最低売却価格は競売という特殊性な事情を踏まえて一般の市場価格かなり安く設定されていることが多いです。市場価格の50~70%くらいになります。


 でも実際に入札になると最近の一般の方の参入も増えてきたことから市場価格とかわらない値段になることを多くなっているようです。(2011年のまるもりが入札した伊勢崎の物件も最低売却価格は415万→落札価格1601万でしたよね。)競売の落札価格が債務者の残った借金より高ければ借金もなくなりいくらかの現金が払い戻される可能性もありますが、安く処分てしまい、残った借金を充当できなかった場合、競売が終わった後の残った借金の返済をつづけなくてはいけなくなってしまいます。


 たいていの場合は不動産の場合は任意売却の方が高く売れることが多いですし、そういう意味では競売というのは他人の不幸につけこむ感じもあるのですが、支払いが不可能な債権の最終決着の場の一つとして必要な制度であるといえるのかもしれません。


 気が向いて時間があったら、競売の流れなども自分なりにまとめて投稿してみますね。
(投稿する気はあるんですよ。新しくカテゴリーつくったくらいだから。言葉が難しくて本編がよくわからないって人もいるかもしれないし、自分の勉強という意味でもまとめてみたいとは思っています。)


 それでは夜に投稿予定の本編の方も引き続きよろしくお願いします。



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posted by まるもり at 10:51| Comment(0) | 不動産関係基礎知識? | 更新情報をチェックする
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