2017年11月25日

不動産投資ブームの終焉の足音


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 不動産投資ブームが続いていましたが、金融庁も少しずつ銀行に圧力をかけ始めて(2017年4月1日の記事http://marumoriooya.seesaa.net/article/448644427.html)いる雰囲気ありありな状況で、雑誌や新聞でも不動産投資の危険性を警告する特集や記事がみられてきています。

↓ 平成29年6月24日号 ダイヤモンド
2017.6.24ダイヤモンド.jpg

↓ 平成29年7月11日 読売新聞
2017.7.11読売新聞.jpg

 ちょっと前に〇町でもサンタメ業者と共謀して、金融資産を大きく見せたり、一物件一法人スキームをつかったりして融資を引く、詐欺に近そうなかなり危険な方法について動画で公開していましたね。

【二重契約】

【金融資産増殖】

【1法人1物件スキーム】


 〇町さんがこれを出してきたのはちょっと驚きでしたが....。

 動画では本来資産があまりない人が自己の金融資産を表向きかなり膨らませ(当座貸越を利用、通帳偽造etc)、実際の購入したの価格より高い価格で銀行用に作った契約書をつくって融資を申請し(本来の契約書と銀行用に作成した契約書を別に作成)、物件ごとに法人をつくって、融資総額を銀行にわからなくして融資をどんどん引いて物件をふやしていくという、かなりグレーな方法について語られています。

 かなり危険な方法ですが、この方法に手を染めた人達は結構いるようです。急激に資産(借金?)を膨張させ、いわゆるメガ大家といわれる人達はこの方法で物件を買い進めています。(不動産投資ブーム参照)

 通称サンタメ業者といわれる業者さんの手口なんですけど....。三為ってわかりますか?

 本来の不動産仲介は売主の仲介と買主の仲介がいて売主仲介はできるだけ売主のために高く物件を売ろうとして買主仲介は買主のためにできるだけ安く、購入後にトラブルがないように交渉を進め、うまく落としどころを決めていきます。契約が成立して決済が無事に終わればそれぞれ物件の価格の3%を報酬としてもらえるわけです。(3000万の物件だと買主側仲介3% 90万円、売主仲介3% 90万円が仲介料になります。)

 売主と買主を自分で見つけて仲介できればいわゆる両手といって6%もらえます。(3000万円の物件だと180万もらえるというわけですね。)仲介さんにとってみれば売却依頼をうけて売主仲介になった場合、うまくいけば倍額もらえるので、まず自分で顧客をみつけて両手仲介を目論みます。それで無理そうだとなったときに情報を公開し、接触してきた買主仲介と交渉を目論むという段階をふんでいきます。

 なのでよさそうな物件をみつけたら元請業者に直接連絡して交渉するとちょっと有利になることがある(これは狼ブログでもかかれていることですので詳細は狼さんのブログを読んでください。)わけです。(3000万で3%もらっても手数料は90万ですが、500万指して2500万で両手契約できれば仲介料150万もらえる。)

 三為業者はもっとえぐいことをやります。

 彼らはいわゆる不動産の転売業者で「第三者の為にする契約」をする業者ということで三為(サンタメ)業者といわれています。

 もともと中間省略登記といって、AからCが物件を購入した場合、物件の登記はA→Cになるわけですが、中間省略登記の場合はA→業者B→Cという形になります。つまりAから業者Bが物件を購入し、この物件を業者BがCに売ったという形です。本来であれば、AからBに登記を移し、その上でBからCに登記を移さなくてはいけないのですが、中間省略売買はこの中間を省略出来る売買なので売買時の登記がありません。

 例えば売主希望価格が3000万の物件に対して6000万(これは6000万でもお得ですと騙されている客と考えてください。)の買主希望者がいたとします。

 まず3000万で業者が買い取ります(ここでA→B間売買、売主仲介手数料90万ゲット)この物件を6000万で売却します。(差益の3000万ゲット)売却契約します。(B→C間売買、買主手数料180万ゲット)

 あれ不思議。3000万で両手でも180万しか仲介料がとれないはずなのに、業者さんは3270万ゲットしました。

 売主さんは希望価格で売れて幸せ、銀行も貸出が増えて幸せ、仲介業者はホクホク、買主もフルローンで手持ちの資金がないのに物件をゲットできて幸せ、みんなハッピー。(まあ、採算とれない物件を掴まされて借金背負わされたことに買主が気づいていないだけなんですけど.....。)

 この中間省略、実際の物権変動が登記簿に反映されないのは問題ということで、平成16年の不動産登記法の改正によりできなくなったのですが、不動産業界の政治力もあって平成19年の宅建業法の改正で不動産に関しては他人物売買が可能となり、不動産登記法に対応した「第三者のためにする契約」方式という形で復活しました。(俗にいう「新中間省略売買」です。)

 このスキームの業者と組んで融資を積極的に行っていたのがいわゆるSOS銀行(〇ルガ、〇〇〇クス、S〇〇)なんですが、この不動産投資ブームにのって素人の人々が興味をもち1億の物件を1億5000万まで融資をふかされて買わされたりしているというのがここ数年の流れです。

 1年間の家賃保証など(その家賃保証のお金も業者が中間省略で抜いたあなたが融資をうけた金の一部なんですけど....。)の甘い言葉に騙されて、買わされてしまった買主さん.....。業者に言われるままに金融資産をごまかしたり、2重契約の書類をつくっていたことを知っていたら共犯者ですから自分ではどうしようもなくなります。

 これらの人たちはそう遠くない将来破綻していくんでしょうね....。

 銀行もここら辺のあぶなさがわかってきているので三為業者さんの中には銀行によっては出入り禁になっているところもありますし、一物件、一法人スキームで多数法人つくっているのがばれて貸剥がしにあっている方もでてきて、すこしずつ投げ売りの任売も増えてきているようです。

 かつての成功を語っていたカリスマ(自称?)もセミナーや大家塾など開いて小銭を稼いでしのごうとしている人もいるようですし....。

 まるもりの勝手なエッセイでも繰り返し言っていますが、少なくとも今は借金をしてまで不動産投資をおこなうべき時期ではありません。数年の内に投げ売りが始まります。その時に向けてしっかりキャッシュを温存しておくのがいいのではないかと思います。(狼さんも言っていますけど、投資は不動産だけではないですから.....。休むも相場です。)
 

 

 



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posted by まるもり at 21:20| Comment(0) | まるもりの勝手なエッセイ | 更新情報をチェックする

2017年10月22日

第48回衆議院議員総選挙

 台風が迫ってきています。皆さん大丈夫ですか?今日は選挙なので開票前に投稿してみます。


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 さて、台風がせまり雨、風が強くなっている中、第48回衆議院選挙が行われています。

 自分も投票すませてきました。

 今回の選挙は小池さんがらみで野党側が崩壊してしまったのでそのまま自民党の圧勝になるだろうと予想されていますし、多分そうなるでしょう。

 野党側支持の人達の票を同情票的に集めるであろう立憲民主党が少し伸びるくらいでしょう。

 まあ、北朝鮮情勢が緊迫してきているこの国際状況で、トランプやプーチン、習氏、メルケルなどとまともに話ができる政治家が現状では安倍さんしかいないですし、消去法でいけば妥当な選択肢は1つになってしまうのがなんともいえないところだと思います。(安倍さんの政治が満点とはいえなくても他にくらべれば...ね。)

 野党側の政治家の人達は何がしたいんでしょう。細川氏の日本新党から始まって、無数の新党が生まれて、改革、改革というけれど選挙に勝ってもまともな政策を打ち出せたところがあったんでしょうか?しがらみのない政治などといっても、色々なところとコネクションないと政治的な調整などできないと思うんですが...。

 大体、小池さん自体が日本新党から新進党、自由党、保守党、自由民主党、都民ファーストの会、希望の党との渡り鳥ですし、申し訳ないのですが、どうしてこの人が支持されるのかもまるもりは正直なところ理解できません。

 大体、選挙のごとに野党の方は政党を移る議員が多くて.....。比例代表制で当選した議員が次には別の党に行っていたりなんてことが普通に起こっていますから本当に詐欺に近いです。比例代表や政党助成金なんかやめてほしいと個人的には思います。

 韓国に竹島を不法占拠されてそれに対して何もできず、北朝鮮に日本国土から何十人もの日本人が拉致されてそれをとりもどすこともできず、尖閣諸島が脅かされ日本の漁民がその周囲では漁業ができないのに中国の漁船が我が物顔で操業し、東シナ海ガス田問題で好き放題され、北朝鮮に領土の上空にミサイルを飛ばされても何もできない。

 この状況をどうするのかということをもっと本当は論議してもらうべきだと思うのですが....。この問題を解決していくために憲法をどうするのか、法整備をどうするのか自衛隊をどう扱っていくのかという論議があってしかるべきだと思うんです。

 憲法も法律も法令もあくまでも目的を達成する手段、方法であってこうしていくためにこのように体制を整備していきますという議論は聞かれた気がしません。念仏のように憲法改正反対といわれても....。

 中国は尖閣の先は沖縄を独立させて合併する気でいます。中長期的には太平洋を米国と分割するつもりでいます。

 第134回国会 国際問題に関する調査会での笠原潤一氏の発言で日本という国は30年くらいで無くなると李鵬氏が考えていたらしいと国会で述べています。

 「この前、ちょうどAPECを控えて、我が自民党で御承知のようにAPECの問題でアメリカとオーストラリアに行ってもらったんです。そのときに、オーストラリアのキーティング首相がこう言ったんです。中国の李鵬さんと会ったらどう言ったかといいますと、日本とのいろんな話をしたら、いや日本という国は三十年後にはなくなってしまうかもわからぬと、そう言ったというんです。これはうそじゃありません、これはほかの先生みんな行って言っているんですから。それくらい軽視されているわけです、ある意味では。」参議院 (1996年11月8日). 参議院会議録情報 第134回国会 国際問題に関する調査会 第2号

 これが1996年の話なんで、予定では2026年までには中国は日本を飲み込めるとかんがえていたんでしょうね。(実際、今の状況みるとありえない話ではないですよね...。)

 沖縄の基地問題に関しては、負担軽減などと言いますけど基本的には仮想敵国に対しての最前線なのでやむをえない部分があるわけで....。政治家もはっきり言うべきだと思うんですよね。中国は沖縄を本気で侵略しようとしている。残念ながら最前線に基地を置かざろうえない。1992年に米国がクラーク基地をはじめとしてフィリピンから完全撤退してなにが起こったか。南シナ海の制海権、制空権を中国が握り人工島を次々とつくって既成事実をつくっている。同じ事が東シナ海で起こるだろう。どうか理解してもらいたいと。

 防衛以外にも少子化の問題がこの国にとっての喫緊の問題ではあるんですが...。

 まあ、今回の選挙は少なくとも2009年の選挙の様にはならないでしょう。日本の国民もそこまでは馬鹿ではありませんから.....。安倍さんが最善というわけではないですが、消去法で結局そこしか任せられる人がいないのでということになるんでしょうね....。


 



 

 



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posted by まるもり at 17:44| Comment(0) | おまけ | 更新情報をチェックする

2017年09月13日

VIN-NET(26)

 さて、今日はVIN-NETの第4回目の債権者集会でした。


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 さて....。本日の第4回のVIN-NETの債権者集会に行ってきました。


 フランス在庫のワインに関しては仮差押えがはずれ、フランス法人に売却し、95899576円が現金化されました。あと7万ユーロほどが追加で管財人の口座に振り込まれる予定だそうです。


 そしてスイスの方の900本のワインの在庫の方ですが、フランスでは日本の破産手続きの効力が協定により有効であるらしいのですが、スイスではそのような協定がなく、差し押さえを外すことが困難で、裁判の勝ち目は薄く、こちらからの回収は費用対効果が望めないということで権利放棄ということで、競売なりにかけられてしまっているのではないかという話でした。


 いまのところの諸費用を引いた残高は129719789円、ここから管財人報酬を差し引いてどれだけの金額がもどるかですが....。


 大体の回収可能な分の資金回収の目途がたったことから、本日の債権者集会では債権認否表が配られました。すべての債権者のリストで届け出債権額と管財人が異議のあるものとないものの一覧です。うーん、個人で5000万出資していた方のいらっしゃったんですね.....。A-Plannningからの債権額が436649256円...。VIN-NETとA-Planningでどのような資金のやりとりがあったのか.....。43億の債権のうち、4億分がA-planningというのがなんとも複雑な思いがありますが、A-Plannningの債権者もいるので致し方ないんでしょうが...。


 管財人が異議のある分の債権に関して、債権者が申立をする可能性もありそこの決着に時間がかかる可能性があるだろうということで第5回の債権者集会の日程が設定されました。平成30年1月22日月曜日、午前11時に設定されました。


 最終配当がいつになるのかまだまだ不透明なようですね....。


 一応裁判所の方は、高橋氏一人の犯行で、北田氏らはむしろ被害者という見方をしているようですね。でも高橋氏の偽造ってそんなに厳密だったんでしょうか?


 昨年の6月の出資者むけ開示資料の偽造された文書を見るとフィーゲ社の偽造されたインボイスはe-mailアドレスのドメイン名が.comでなく.chになっているのも違和感がありますし、TOTAL BETRAG(総支払額)がBERTRAGになっていたり CLERARIG No.700 という意味不明の単語がかかれていたり(CLEARINGの誤り?)誤字もあり、(フランス語は堪能な高橋氏もドイツ語はちょっと苦手だった?)見る人が見れば違和感のあるインボイスです。


 ARVI社のインボイスの数字。スイスではカンマ(,)でなくアポストロフィー(')を打つと思ったんですが...。カンマが打たれています。スイスのVAT(付加価値税)は8%だったとおもうんですが、なぜか7.6%と記載されています。


 外国で投資するのに、外国語の専門家が高橋氏しかいなかったってことなんでしょうか。それだけでも驚きです。40億以上のファンドを運営するのに.....。それなりの専門家に偽造されたインボイスを全部チェックしてもらって、わからない偽造だったのか確かめてもらうとおもしろいかもしれません。英和コンサルティングは誤字脱字がめだつこの偽造インボイスを数字だけみてスルーしたんですかね......。


 きちっと外国からの書面を確認する人を2,3人雇えばこんな不正はできなかったのではないでしょうか...。外国での投資を行う会社としては内部統制システム構築義務違反といえそいえそうな気もします。


 まあ、まるもりはきっと北田氏はもともと知っていたのだろうと思っていますけど...。初年度の大成功に味をしめて、表だってはわからないように隠れ在庫を作るスキームがリーマンショックあたりから逆回転になりそれでも、なんとか次でうまくやりますからという高橋氏の言葉を信じて会計処理上はわからないようにやっていたんでしょう。それが2015年の2008年のファンド償還の遅れのときにこれ以上つづけることはできないと腹をくくったんでしょう。


 その年のファンドの募集は中止となり、年末までにどのような形で事態をおさめるかを考案し、高橋氏にすべての責任をとってもらう方向にした....。(北田氏はお前の言ったとおりにやったのにこのざまはどうしてくれると激昂したんじゃないでしょうか...。)高橋氏は刑事訴追のおそれもありましたが、2017年2月26日に死亡して謎を墓まで持って行ってしまった....。


 あくまでも想像ですけど....。いや、闇は深そうですね....。


 民事訴訟続けている弁護士の先生方がこの謎を暴いてくれるといいんですが...。


 

 



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 奥さんに、もうあまり突っ込まない方がいいわよ、1500万くらいであなたに何かあってもこまるんだからとたしなめられたんじゃん。
posted by まるもり at 22:49| Comment(3) | VIN-NET | 更新情報をチェックする